Nekretnine - Srbija

Država uzima kredit da gradi jeftine stanove

Hoće li država planiranom cenom kvadratnog metra od 1.250 do 1.290 evra moći da pokrije troškove izgradnje stanova, garaža i lokala u voždovačkom naselju „Stepa Stepanović”?

Odnosno, da li će prodajom stambenog i poslovnog prostora moći da zatvori finansijsku konstrukciju ili će svi poreski obveznici u Srbiji plaćati izgradnju 4.578 stanova, 147 lokala, po dva vrtića i škole, dom zdravlja i tržni centar onim građanima koji se odluče da u tom naselju kupe jedan ili više stanova?

Prema računici konsultanta engleske kuće „King strdž” Nebojše Nešovanovića, Građevinska direkcija Srbije kao investitor može izgradnju da finansira iz prodaje stanova i lokala. Njegova računica pokazuje da gradnja u proseku košta 570 evra po kvadratnom metru, ali budući da su izvođači radova za prvih 490 stanova ponudili 400 evra, mogu i za toliko da se zidaju stanovi solidnog kvaliteta. Projektovanje košta 30 evra po kvadratu prodajne površine, a priključci za vodu, struju, telefon, grejanje su 55 evra po kvadratu.

Direkciji za građevinsko zemljište na ime naknade za uređenje ide 100 evra po kvadratu (sa uključenim popustom od 30 odsto). Na spoljno uređenje i ostale troškove odlazi 45 evra po metru kvadratnom. Ukupni troškovi izgradnje (bez cene zemljišta) mogli bi da budu oko 800 evra po kvadratu korisne površine, bez PDV-a. Ukoliko je prosečna prodajna cena oko 1.250 evra sa PDV-om, to je 1.150 evra bez poreza. Za zemljište se Vojsci daje 21 odsto izgrađenih kvadrata. U tom slučaju kada se uključe i ti „besplatni” kvadrati prodajna cena bi bila oko 900 evra za korisnu površinu, bez PDV-a.

– Na osnovu ove računice moguće je izgraditi naselje bez gubitaka, ili dodatnog novca i ostvariti profit do 100 evra po kvadratu. Profit će biti znatno niži, ili ga neće biti, jer će garaže imati veće troškove od prihoda. Ovo je mali profit za privatne investitore i bio bi im neprihvatljiv, ali državi to ne smeta. U kalkulaciju nisu uključeni troškovi finansiranja, ali na osnovu onog što možemo pročitati u medijima izgradnja će se finansirati iz prodaje – navodi Nešovanović.

Jedan investitor (koji nije želeo da mu se objavljuje ime) tvrdi, međutim, da doprinosi za građevinsko zemljište ne mogu da pokriju uređenje 41 hektara na prostoru bivše kasarne, odnosno izgradnju ulica, trotoara, vodovoda, osvetljenja, kanalizacije, struje... Njegova računica podudara se sa prethodnom do dela gde kvadratni metar sa odbijanjem poreza i besplatnih kvadrata Vojsci iznosi 900 evra. Ali prema njemu, odbitak od bruto građevinske površine do prodaje iznosi 230 evra. Uračunavajući još sedam odsto za lokale u prizemlju dolazi do iznosa od 600 evra s kojim treba izgraditi infrastrukturu, platiti doprinos za zemljište, izgraditi garaže i stanove.

– Država će morati da doplati još 200 evra po metru kvadratnom, odnosno da obezbedi oko 80 miliona evra. Ovde nije uračunata izgradnja škola, vrtića i doma zdravlja. Kad se sve to uračuna, kvadratni metar morao bi da košta 1.450 evra – kaže on.

Dobrosav Bojović, direktor građevinskog preduzeća „Napred”, ima još nepovoljniju računicu i kaže da bi na toj lokaciji (uračunavajući sve troškove i profit investitora) kvadratni metar kupca koštao oko 1.650 evra.

Novu zabunu u računicu onih koji tvrde da je moguće da država bez dodatnog zaduživanja izgradi ovo naselje iznosi direktor Građevinske direkcije Srbije (zvanični investitor) Dragan Grujić koji tvrdi da „izgradnja ne može da se finansira iz prodaje, jer je projektno finansiranje uslov banaka kako bi odobrili građanima stambene kredite”. To onda jedino može da znači da će ovaj projekat vredan 250 miliona evra (bez poreza) biti finansiran iz komercijalnih kredita koje država mora da uzme kod poslovnih banaka, ali se još ne zna pod kojim uslovima. Tek pre nekoliko dana upućen je poziv svim bankama registrovanim u našoj zemlji da dostave ponude za projektno finansiranje, ali su neke već odbile da daju kredit državi za ovaj posao.

– Zadužićemo se 120.675.000 evra. Javno otvaranje ponuda planirano je za 29. novembar. Tada će biti poznati uslovi pod kojima će banke kreditirati ovaj projekat. Garancija će biti upis hipoteke na objekat u izgradnji. To neće biti smetnja za dobijanje stambenih kredita zainteresovanim građanima – kaže Grujić.

Naknadu za uređenje građevinskog zemljišta država (odnosno Direkcija kao investitor) platiće iz posebnog kredita. On će, navodi direktor Direkcije, biti uzet od Komercijalne banke koja je ponudila najpovoljnije uslove kreditiranja, ali nije želeo da navede po kojoj kamatnoj stopi. Grujić je samo rekao da je „kamata izuzetno povoljna i da je reč o kratkoročnom kreditu”.

Prema podacima Direkcije za građevinsko zemljište Beograda, za prvih 230.000 kvadrata stambenog i poslovnog prostora investitor (Građevinska direkcija Srbije) treba da joj plati oko tri milijarde dinara (28 miliona evra). To znači da će na ime naknade za zemljište ukupno biti uplaćeno oko 60 miliona evra. Za te pare Direkcija za građevinsko zemljište i izgradnju ima obavezu, podseća Grujić, da izgradi pre svega infrastrukturu van kompleksa a u izvesnoj meri i na samom kompleksu (ulice, vodovodnu i kanalizacionu mrežu, pešačke staze, rasvetu). A obdaništa, škole i ostale objekte koji nisu namenjeni stanovanju finansiraće Grad Beograd iz svog budžeta, tvrdi Grujić. To, inače, nije uobičajeno kad neko stambeno naselje gradi privatni investitor.

Dosadašnje radove (odnosno rušenje kasarne i izradu projektne dokumentacije) finansirala je Građevinska direkcija Srbije.

Zarada investitora je oko 30 evra po metru kvadratnom, jer je, kaže Grujić, reč o niskoprofitnim stanovima, a izvođači radova su svoj profit ukalkulisali u ponudu (profit im je od 10 do 15 odsto).

Pažnju stručne javnosti privukao je podatak da je u naselju „Stepa Stepanović” koeficijent izgrađenosti „1”, što je odlika gradnje na Senjaku i Dedinju, gde oko izgrađenih objekata ima puno slobodnog prostora. Zanimljiv je podatak da je urbanističkim planom u voždovačkom naselju dozvoljen koeficijent „2” (može da se gradi dvostruko više kvadrata), ali investitor to nije iskoristio pa se postavlja pitanje zašto je država odustala od te pogodnosti. Jer, da je to naselje gradio privatni investitor, on bi sigurno zidao do gornje granice dozvoljenog (dakle, iskoristio bi koeficijent „2”) zato što mu to donosi veću zaradu.

Jedna od mogućih pretpostavki je da bi veći koeficijent poskupeo kvadrat stana, a svaki kvadrat više „vuče” veći broj parking mesta, garaža i veće izdvajanje za naknadu za građevinsko zemljište, a sve to onda poskupljuje gradnju. Osim toga, tada bi garaže morale da zauzmu i po nekoliko nivoa ispod zemlje, što značajno povećava cenu stanova i lokala. Grujić, međutim, tvrdi da se odustalo od maksimalnog zauzeća parcela jer se investitor vodio idejom „da pruži maksimalan komfor i kvalitetan život budućim stanarima”.

Za Sinišu Nikolića, bivšeg direktora Građevinske direkcije Beograda, želja investitora da lokaciju ne optereti objektima je opravdana. On kaže da je neophodno sagraditi široke ulice i pristojan prilaz svakoj zgradi, uzimajući u obzir da će se kroz naselje dnevno kretati najmanje pet hiljada automobila.

Nešovanović takođe kaže da su niski koeficijenti poželjni i da ih nikako ne treba posmatrati kao zloupotrebu.

– Gledajući na dugi rok, u Beogradu ima dovoljno mesta da prosečna četvoročlana porodica može da živi u kući od korisnih 100 kvadrata sa pomoćnim prostorijama i dva ara placa. Treba odustati od prakse da se uvek postižu maksimalni koeficijenti zauzeća – kaže Nešovanović.