Nekretnine - Hrvatska

Enormni troškovi stambenih kredita paraliziraju tržište nekretnina

U Hrvatskoj je drastično pao broj ljudi koji stan kupuju kreditom banke, a primjenom Ovršnog zakona koji je na scenu stupio 1. siječnja podizanje stambenoga kredita običnim smrtnicima postaje gotovo pa nemoguća misija.

Zbog gospodarske krize i nesigurnosti, građani se ionako teško odlučuju na podizanje stambenoga kredita tako da je tržište nekretnina u posljednje dvije i pol godine palo za oko 35 posto, a prema podacima HNB-a broj novoodobrenih stambenih kredita u 2009. smanjio se čak za 41,5 posto u odnosu na prethodnu godinu. Službenih podataka za 2010. još nema, no sigurno je jedino da oni nisu optimistični jer je u pojedinim bankama izdano čak do 70 posto manje stambenih kredita.

Promijenjeni Ovršni zakon i zavrzlame o obrascu za zadužnice samo će još dodatno usporiti ionako poprilično zamrlo tržište nekretnina, a činjenica da trenutačno za dizanje stambenoga kredita treba imati oko 20.000 kuna za popratne troškove pokolebat će i najhrabrije. Ti troškovi se, među ostalim, odnose na visinu naknade koja se plaća banci za obradu kredita te na procjenu vrijednosti nekretnine koja se kupuje. No, najveći udar na džepove onih koji su se odlučili podignuti već (pre)skupi stambeni kredit dogodio se u sferi solemnizacija kredita kod javnih bilježnika.

Naime, novim zakonskim propisima za stambeni kredit predviđene su tri solemnizacije umjesto dosadašnje jedne. To je drastično poskupilo troškove podizanja kredita jer se obrasci suglasnosti o zapljeni i zadužnica, koji se koriste kao instrumenti osiguranja naplate kredita, odsad podnose javnom bilježniku na potvrdu, odnosno solemnizaciju, za razliku od dosadašnje ovjere potpisa. U Javnobilježničkoj komori kažu da su »1. siječnja na snagu stupile odredbe čl. 124, 125 i 126 Ovršnog zakona, a koje određuju zapljenu po pristanku dužnika, zapljenu računa na temelju zadužnice i zapljenu računa na temelju bjanko zadužnice«.

»Zbog usklađenja s europskom pravnom stečevinom, privatne isprave, dakle suglasnost o zapljeni plaće, obična zadužnica i bjanko zadužnica, da bi stekle učinak pravomoćnog rješenja o ovrsi, mora potvrditi javni bilježnik, odnosno moraju biti solemnizirane. To znači da javni bilježnik odgovara i za sadržaj tih privatnih isprava, a isto tako i za istovjetnost stranaka koje su pristupile na solemnizaciju. Vjerovnik određuje na koji će način osigurati potraživanja od dužnika. Hrvatska javnobilježnička komora nije 15 godina izmijenila javnobilježničku tarifu, ali je do mogućeg poskupljenja usluga javnog bilježnika došlo jer je javni bilježnik prilikom solemnizacije privatne isprave obvezan primijeniti drugi članak Pravilnika o javnobilježničkoj tarifi«, kaže predsjednik Hrvatske javnobilježničke komore Ivan Maleković.

S koliko će dodatnih sredstava osiguranja banka osiguravati kredit koji daje, napominje, stvar je izbora banke. Trošak stranke dakle ne ovisi o volji javnog bilježnika, nego o načinu na koji banka osigurava svoja potraživanja.
Direktor Hrvatske udruge banaka Zoran Bohaček ističe da je u namjeri da se za solemnizaciju zadužnice može primijeniti niža tarifa odlučeno da se napravi jednoobrazni tekst zadužnice.

»Zbog prekratkog vremena za izradu Pravilnika i teksta zadužnice došlo je do propusta, na primjer - pitanje valute na zadužnici. Stoga su odmah započeli razgovori banaka, Hrvatske javnobilježničke komore i Ministarstva pravosuđa kako bi se pronašla odgovarajuća tumačenja i napravile potrebne izmjene Pravilnika. Dodatni problem je taj da nisu svi javni bilježnici tumačili pravilnike na isti način. Postoji spremnost svih sugovornika za što skorijim rješenjem problema. Zadužnice će se i dalje moći koristiti kao instrument osiguranja kredita, a time će se ukloniti i trenutačno sporije odobravanje ili puštanje već odobrenih kredita«, tvrdi Bohaček.

U bankama su krediti 'zaštekali' i zbog tehničkih problema u vezi s primjenom novih zakona i Pravilnika o obliku i sadržaju zadužnice. Točnije, problem stvara oblik zadužnice koji se mijenjao iz formata A4 u A3 te, na primjer, različito upisivanje podataka u sadržaj. Budući da je čitava ta zavrzlama dovela do pitanja tko će se uopće više odlučiti na podizanje stambenoga kredita, u vrlo kratkom vremenu reagiralo je i Ministarstvo pravosuđa iz kojeg su poručili da je u tijeku priprema pravilnika o javnobilježničkoj tarifi, kojim će se regulirati i pitanje naplate javnih bilježnika u postupcima solemnizacije privatnih isprava. Građanima preostaje jedino da pričekaju neku razumnu odluku ili da, pak, odustanu. Kako nam je rekla Mirela Vujić iz Prima nekretnina, upravo to se umalo dogodilo jednoj njihovoj klijentici koja je za solemnizaciju kredita od 130.000 eura pripremila 2700 kuna, koliko je ona otprilike stajala do ove godine.

»No, cifra je prema novim odredbama ispala 9500 kuna i solemnizaciju smo morali odgoditi«, kaže Mirela Vujić. Ona također potvrđuje da je pao broj onih koji stanove kupuju stambenim kreditima. »Izgubili smo grupu kupaca koji stan kupuju kreditom, a povećao se broj onih koji stan plaćaju gotovinom. To je prije dvije godine bilo nezamislivo«, tvrdi.

Analitičari, pak, smatraju da će se zlatna vremena 2006. i 2007. kad se dogodio bum stambenih kredita i skok cijena nekretnina teško ponoviti. Za usporedbu navode 2007. kad je u Hrvatskoj bilo 65.000 transakcija nekretninama te posljednje podatke za 2009. kad ih je bilo 43.000. U posljednje se vrijeme, doduše, tržište počelo malo oporavljati, a mali porast očekuje se i u ovoj godini. »S obzirom na to da ove godine ne očekujemo značajan rast zaposlenosti, visine plaća i općeg povjerenja građana u oporavak gospodarstva, nastavak korekcije cijena nekretnina i zadržavanje približno istog volumena trgovanja je najvjerojatniji scenarij«, tvrde analitičari portala CentarNekretnina.

Pad cijena nekretnina

Prema HNB-ovim podacima, tijekom 2008. znatno je usporen godišnji rast cijena nekretnina, i to na 5,7 posto s 13,1 posto ostvarenih u 2007. godini. U 2009. su se cijene nekretnina smanjile za 4,1 posto u odnosu na prethodnu godinu. Pritom je najveći pad cijena nekretnina bio u Zagrebu gdje su cijene pale za 5,2 posto u usporedbi s prethodnom godinom. Ističu da je na pad cijena uvelike utjecalo smanjenje potražnje za nekretninama do kojeg je došlo u uvjetima usporavanja godišnjeg rasta raspoloživog dohotka stanovništva zabilježenog u prvoj polovini 2009. i njegova smanjenja na godišnjoj razini u drugom polugodištu. Ujedno, u HNB-u navode da je 2009. godinu obilježio i snažan pad potrošačkog optimizma povezan prije svega s očekivanjem nepovoljnih kretanja na tržištu rada, ponajprije rasta nezaposlenosti. Uz to, pad je intenziviran i pooštrenim uvjetima dobivanja kredita te daljnjim rastom kamatnih stopa na stambene kredite, koje su se u 2009. povećale za 0,4 postotna boda.

Javnobilježničke tarife

Kod iznosa bjanko zadužnice za solemnizaciju bjako zadužnice do 5000 kuna nagrada je 62,50 kuna + PDV, za iznos zadužnice od 10.000 kuna nagrada je 125 kuna + PDV. Za iznos zadužnice do 50.000 kuna nagrada je 187,50 kuna + PDV, za iznos od 100.000 kuna nagrada je 312,50 kuna + PDV, za 500.000 kuna nagrada je 775 kuna + PDV, a za iznos od 1.000.000 kuna nagrada je 900 kn + PDV. Maksimalna nagrada kod ovjere bjanko zadužnice je 121 EUR.