Nekretnine - Srbija

Ko je vlasnik građevinskog zemljišta

Letošnji protest starih vlasnika zemljeDa privatni investitori ne mogu da se takmiče sa državom u izgradnji stanova pokazuje brzina kojom je Građevinska direkcija Srbije dobila projekat i građevinske dozvole za prve zgrade u voždovačkom naselju „Stepa Stepanović”.

Od marta, kada je zvanično najavljena gradnja 4.578 stanova, urađen je urbanistički projekat, konverzija zemljišta i lokacijske dozvola za prvih pet parcela. U međuvremenu su izabrani izvođači radova, završen je glavni projekat i dobijena je građevinska dozvola za prvih 490 stanova. I gradnja je počela sedam meseci nakon što je najavljena.

Građevinska direkcija Srbije je 4. avgusta dobila prve lokacijske dozvole za parcele od 1 do 5, a već 1. septembra Ministarstvo životne sredine i prostornog planiranja izdaje građevinske dozvole za pripremne radove na rušenju postojećih objekata na pomenutim parcelama. Tog dana je i počelo uklanjanje kasarne.

Lokacijske dozvole za parcele 6 i 7 (na kojima je počela izgradnja 400 stanova) dobijene su 3. novembra 2010. godine.

Premda je ranije bio običaj da se za ovako velike projekte (pogotovo kada je investitor država ili grad) raspisuju javni arhitektonski konkursi i da se na osnovu najboljeg predloga radi idejno rešenje, a potom i glavni projekat, ovog puta struka i uobičajena procedura su zaobiđeni. Da bi se, verovatno, dobilo na vremenu.

 Direkcija je 16. avgusta pokrenula postupak javne nabavke za izbor projektanta za izradu glavnih projekata stambenih objekata. Najpovoljniju ponudu dao je konzorcijum koji predvodi Saobraćajni institut CIP i sa njim je sklopljen ugovor 10. septembra.

– Urađeni su projekti za dva objekta na parceli broj 7, 13 objekata na parceli broj 6 i osam objekata na parceli broj 4. Do kraja januara naredne godine biće gotovi projekti i izdate građevinske dozvole. Očekuje se da do tada po fazama počne izgradnja svih stanova – navode u pisanom odgovoru  za „Politiku” u Direkciji.

Posebne građevinske dozvole, prema podacima koje je Poltika dobila od investitora, za parcele 6 i 7 koje se odnose na pripremne radove na izmeštanju kanalizacije i izrade sistema drenaže izdate su 5. novembra. Dok je građevinska dozvola za izgradnju objekata na parceli 4 (koja je takođe predviđena za gradnju u prvoj fazi) dobijena u ponedeljak.

Službenici koji u opštinama izdaju građevinske dozvole ocenjuju da je procedura u ovom slučaju potpuno ispoštovana. Izbor projektanata logično sledi posle dobijanja lokacijske dozvole (za koju su uslov vlasnički list i urbanistički uslovi) i ništa nije neobično, kažu, da u međuvremenu, pre nego što se završe glavni projekti budu izabrani izvođači radova.

Upitani za dinamiku, odnosno rekordnu brzinu projektovanja i izdavanja dozvola, za koje privatni investitori uglavnom potroše više od godinu dana „Politikini” sagovornici upozoravaju da se mora imati u vidu činjenica da se na lokaciji bivše kasarne gradi u okviru Zakona o podsticaju građevinarstva(pa su sve procedure kraće). Osim toga, ovaj projekat je važan za državu, kažu, i treba imati na umu da ga je vlada podržala.

Složni su ,ipak, u oceni da privatni investitor u tom vremenskom intervalu (odnosno za oko dva meseca) nikako ne bi mogao da sačini glavni projekat i dobije građevinsku dozvolu. Neki od njih, međutim, sumnjaju da je projektovanje počelo i pre nego što su dokumenti ozvaničeni.

Kao argument zašto izabran izvođač radova nisu pozvane sve građevinske firme Građevinska direkcija Srbija koristi Zakon o podsticaju građevinarstva.

– Pozvali smo deset firmi koje ispunjavaju uslove propisane Zakonom o podsticanju građevinske industrije u vreme krize. Kako ne bismo obesmislili posao i produžili proceduru, nismo pozvali sve registrovane firme. Firme kojima je dodeljeno izvođenje objekata na prvom gradilištu u narednoj fazi neće biti pozvane da učestvuju u tenderu, kako bi što veći broj firmi bio angažovan na ovom projektu – objasnio je Dragan Grujić, direktor Građevinske direkcije Srbije.

A na pitanje kako su regulisani odnosi sa Ministarstvom odbrane, koje je svojevremeno koristilo kasarnu, Grujić objašnjava da Direkcija, kao investitor, na osnovu zaključka vlade i ugovora sa Republičkom direkcijom za imovinu treba da ustupe 21 odsto izgrađenog prostora Ministarstvu odbrane. On tvrdi da je „izvršena konverzija, odnosno pretvaranje prava korišćenja u svojinu u korist Republike”.

Naknada nije plaćena jer su (prema Zakonu o planiranju i izgradnji) oslobođeni te dažbine, državne institucije, javna preduzeća, građani i svi ostali koji nisu kupili privatizovana preduzeća i na njima namerili da zidaju stanove i kancelarije.

– Nosioci građevinske dozvole za izgradnju stanova u naselju „Stepa Stepanović” su Vlada Srbije i Građevinska direkcija Srbije – odgovara Grujić na pitanje na čije ime glasi građevinska dozvola.

Ostaje, međutim, nejasno zašto bi se radilo pravo korišćenja u pravo svojine kada je (i ako je) država sve vreme vlasnik zemljišta. Iako su mišljenja pravnika podeljena da li je trebalo raditi konverziju ili ne, svi su saglasni da je ustupanje dela stanova Ministarstvu odbrane samo gest dobre volje države. Jer Vojska je zemljište dobila samo na korišćenje i napuštanjem objekata sva prava na tom prostoru joj prestaju. Ali tu se priča o vlasništvu ne završava.

Pravo na 41 hektar polažu porodice starih vlasnika kojima je zemljište svojevremeno eksproprisano zbog izgradnje kasarne. Većini od njih naknada nikada nije isplaćena.

Mile Antić, koordinator Mreže za restituciju, kaže da je nekoliko starih vlasnika iskoristilo pravo iz Zakona o planiranju i izgradnji i u predviđenom roku podnelo zahteve za poništaj rešenja o izuzimanju.

– Bez obzira na to da li su dobili naknadu ili ne, ako na parcelama koje su im eksproprisane ništa nije sagrađeno, a takvih u krugu kasarne ima, oni imaju pravo na to zemljište. Zakonodavac im je ostavio mogućnost da vrate novac koji su primili za naknadu, ako su ga u ovom slučaju uopšte dobili – kaže Antić.

Bivši vlasnici su i pre donošenja, izmenama i dopunama, Zakona o eksproprijaciji imali pravo da pokrenu postupak za poništaj rešenja o eksproprijaciji ako zemljište nije bilo privedeno nameni za koju je izuzeto. Većina ih je to učinila.

Menjanje namene, međutim, kako je svojevremeno objašnjeno u Ministarstvu finansija, nema uticaja na poništaj rešenja o eksproprijaciji. Prema tome, stari vlasnici u ovom slučaju nemaju osnova za obeštećenje, bez obzira što se umesto kasarne (zbog koje im je zemljište izuzeto) grade stanovi. Ali to ne znači da uslove za obeštećenje neće steći kada bude donet Zakon o restituciji.

Bez obzira što se stalno ponavlja da su imovinski odnosi u bivšoj kasarni rešeni, neko će stare vlasnike morati da obešteti.

Pod uslovom da su vlasnički odnosi potpuno čisti država bi možda više zaradila da je ovo zemljište dala pod zakup ili prodala. A kupcima koji zaista ne mogu da dođu do stana pomogla tako što bi izgradila stanove na nekoj manje atraktivnoj lokaciji gde bi se kvadrat plaćao oko 800 do 900 evra. Privatni investitor ne bi plaćao konverziju, jer kupuje od države koja već ima svojinu na zemljištu.

Računice nekih privatnih investitora kažu da bi samo od zakupa 41 hektara država prihodovala u budžet oko 50 miliona evra. A nešto veći iznos bi (prema proceni stručnjaka za nekretnine) postigla da je izdelila lokaciju na manje parcele i izdala ih ili prodala. Ima i onih sagovornika „Politike” koji tvrde, pozivajući se na procenu Poreske uprave, da kvadratni metar na toj lokaciji vredi 394 evra, da bi država od prodaje ove lokacije zaradila i čitavih – 200 miliona evra!

Ali u tom slučaju kvadratni metar stana najverovatnije ne bi bio 1.250 evra (cena po kojoj država prodaje stanove), mada agenti za nekretnine kažu da je to otrilike tržišna cena (jer kvadratni metar u Kumodražu gde se zida novo naselje tvrde košta oko 1.300 evra). Prema kalkulaciji privatnih investitora kvadratni metar bi prodavali između 1.450 i 1.650 evra. Dolaskom privatnika na posed, Ministarstvo odbrane (kao donedavni korisnik placa) ne bi moglo da računa na 21 odsto stanova. Jer da bi investitor (ko god da je) kupcima ponudio nižu cenu stanova, Vojska bi morala da se zadovolji sa oko 10 izgrađenog prostora.