Nekretnine - Srbija

Legalizacija bezakonja ili kupovina vremena

Da li će država pokloniti zemljište krupnim kapitalistima i bespravnim graditeljima? I koliku štetu će pretrpeti ukoliko to učini? Ovo su dva pitanja na koje još niko nije dao valjan odgovor u predstojećoj raspravi o sudbini propisa o pretvaranju prava korišćenja zemlje u pravo svojine.

Jedna od mogućnosti, koja se ozbiljno razmatra, jeste da se umesto konverzije prava korišćenja u pravo svojine, uz naknadu na građevinskom zemljištu, sve svede na pravo zakupa, nezvanično saznaje „Politika”. Time bi vlasnici privatizovanih preduzeća zakupili zemljište na 99 godina po tarifama lokalnih samouprava koje inače plaćaju svi zakupci. I, kako se veruje, izbegle bi se sve zamke i problemi koje je donela konverzija u vlasništvo uz naknadu.

Ovo bi se verovatno odnosilo i na sve one kojima je zemljište dodeljeno na korišćenje do 2003. godine, a na njemu nisu ništa sagradili. Firmama poput „Energoprojekta”, „Napreda”, „Stankoma” i drugih zemljište je trebalo da bude oduzeto ako na njemu nisu podigli objekte do 2006. godine. Ali pošto to nije učinjeno sadašnji zakon o planiranju i izgradnji dao im je još jednu šansu – da plate tržišnu vrednost zemljišta umanjenu za troškove pribavljanja prava korišćenja. U slučaju da bude usvojen novi predlog platili bi zakup.

Ukoliko konverzija prava korišćenja uz naknadu ne bude ukinuta Savet stranih investitora predlaže da sudski veštaci, kao i do sada, procenjuju vrednost zemljišta. Vlada treba da formira komisiju od pet-šest članova koji treba da ocene svaku pojedinačnu procenu.

Nebojša Nešovanović, konsultant za investicije, kaže da bi to bili vrhunski profesionalci – profesori pravnog, ekonomskog i građevinskog fakulteta, specijalizovani za ovu oblast.

– To su ljudi od integriteta u čiji sud ne treba sumnjati. Njihova reč pri procenama bila bi završna. Ovako nešto mora da se učini pošto je administracija odlučivanje o ovako važnoj stvari spustila na niže nivoe vlasti, to jest na lokalne samouprave koje nemaju kapacitet za sprovođenje konverzije – kaže Nešovanović.

Velimir Ilić, ministar građevinarstva, smatra da svim investitorima koji bi trebalo da plate konverziju najpre treba omogućiti da počnu da grade, a da vlasništvo regulišu kasnije, kada bude usvojen novi zakon o planiranju i izgradnji.

– Ova vlada mora da donese političku odluku. Da li će privatizaciju da uvede u red preko mehanizama države ili će kroz konverziju, odnosno preko sudskih veštaka da pegla greške iz prošlosti – rekao je Ilić, koji se zalaže da konverzija bude ukinuta.

Šta se želelo postići konverzijom?

Vlada Mirka Cvetkovića je htela da ispravi greške načinjene tokom privatizacije. Procenila je da vlasnici privatizovanih preduzeća, koji su jeftino došli do skupih lokacija, treba da plate razliku do tržišne vrednosti zemljišta. A ne kao u slučaju fabrike čarapa i trikotaže „Partizanka”, gde je preduzeće kupljeno za sitne pare i pretvoreno u luksuzni stambeni ili poslovni prostor. Vlasnik MPC Petar Matić je 2002. godine za 90 miliona dinara ili oko 170 evra po kvadratu kupio fabriku iz stečaja. Na njenom mestu je sagradio šest hiljada kvadrata stambenog prostora i 1.300 kvadrata poslovnog prostora, koji je prodavao višestruko skuplje.

Princip je bio isti: preduzeće ili fabrika se prezaduži, ponekad ode i u stečaj, pa zainteresovani kupac, tako kupuje propalo preduzeće po malim cenama. Pošto kupoprodajni ugovor, čak i u slučaju privatizacije, obavezuje da se delatnost kupljenog preduzeća ili fabrike, zadrži samo tri, ili maksimum pet godina, za to vreme pokreću postupak za izmenu plana detaljne regulacije. Skupština grada usvaja plan, pa se industrijska ili privredna zona, pretvara u gradsko-građevinsko zemljište.

Naplatom konverzije tome se želelo stati na put. Ali, u praksi nije bilo sprovodivo. Uredba je tri puta menjana, jer Poreska uprava nije imala dobru metodologiju procene zemljišta, a na procene sudskih veštaka javni pravobranioci su ulagali žalbe. Rezultat je – samo 900 sprovedenih konverzija u celoj Srbiji.

Vlada Ivice Dačića razmišlja da li da pokloni zemljište krupnim kapitalistima ili da im nešto naplati, ali pre toga mora da se izjasni o već pripremljenom zakonu o legalizaciji, prema kome oko 1,3 miliona graditelja bespravnih kuća, stanova, vikendica, pomoćnih objekata i zanatskih radnji za 100 evra mogu da uknjiže vlasništvo na objektu i besplatno steknu svojinu na zemljištu.

Ukoliko bi se u ova dva slučaja država odrekla vlasništva to bi za nju, prema mišljenju Mahmuda Bušatlije, konsultanta za investicije, bio veliki i nesaglediv gubitak.

Država je, kaže, zemljište prvo trebalo kroz restituciju da vrati bivšim vlasnicima. I ako ga sada pokloni bespravnim graditeljima, tajkunima ili bilo kome, ona više ne može bivše vlasnike da obešteti delimično putem obveznica već mora da im isplati punu tržišnu cenu zemljišta.

– Svaki put kada se država odrekne imovine i ona pređe u ruke privrednika država gubi vrednost svoje imovine i to prelazi u javni dug. Ali ona ne gubi samo novac. Naš Ustav zahteva jednakost svih građana. Uvođenjem besplatne legalizacije ostali građani se stavljaju u neravnopravan položaj – naglašava Bušatlija.

Država, po njemu, mora da se ponaša socijalno odgovorno. On smatra da ljudima koji su izbegli iz ratom zahvaćenih područja i koje je nužda naterala da grade, treba obračunati ono što su uložili u infrastrukturu.

– Ne može cela Srbija plaćati zato što je neko bespravno gradio komercijalne objekte i bogatio se. U suprotnom ovo bi se zvala legalizacija bezakonja – kaže Buštalija.