Nekretnine - Hrvatska

Legalizacija će pokriti proračunske rupe i povećati cijene stanova

Zakon kojim će vlasnici više od 150.000 objekata bez odgovarajućih papira dobiti priliku legalizirati svoju kuću, vikendicu i ostala zdanja, očekuje se na sjednici Vlade idući tjedan, a stručnjaci iz svijeta nekretnina i urbanizma podijeljenih su mišljenja o motivima politike koja se uhvatila u koštac s jednim od gorućih problema Hrvatske danas.

Dok jedni drže da je legalizacija samo način da se prikupe politički bodovi u predizbornoj godini i ispune proračunske rupe, drugi dio stručne javnosti nada se da će zakonsko rješenje biti kvalitetna podloga za rješavanje urbanističkog nereda.

»To je politička odluka čiji motivi nemaju veze s urbanizmom i pravnim pitanjima«, uvjeren je Dražen Nikolić, predsjednik uprave Raiffeisen Consultinga, koji u zakonu o postupanju s nezakonitim zgradama vidi podlogu za prikupljanje glasova na nadolazećim parlamentarnim izborima i izvor sredstava za punjenje proračunskih rupa. Uvjeren je da će omogućavanje legalizacije 150.000 nekretnina vladajućoj koaliciji poboljšati rejting kod više od 200.000 obitelji i potencijalno pola milijuna glasača koji će jednim zakonskim rješenjem otkloniti problem koji ih muči godinama.

S druge strane, nije zanemariva financijska korist državne riznice pri donošenju propisa. Još 2009. Hrvatska udruga poslodavaca izračunala je da se legalizacijom može prikupiti oko 13 milijardi kuna u državni proračun, a Nikolić drži da je potencijal i veći, tj. da proračun može profitirati prikupljanjem do 2,5 milijardi eura ili više od 18 milijardi kuna. Naravno, vrlo je teško prognozirati koliko će se zaista prikupiti jer je odluka o legalizaciji prepuštena vlasnicima koji će do kraja 2012. morati podnijeti zahtjev radi sređivanja papira za svoje objekte. Profitirat će i bankarstvo jer će porasti potražnja za stambenim kreditima iako će uglavnom biti riječ o manjim iznosima kojima će vlasnici financirati plaćanje naknade za legalizaciju ili adaptaciju svojih nekretnina. Iako nije poznato kolike će naknade država odrediti, jer će tek nakon donošenja zakona biti određene podzakonskim aktom, svi koji žele legalizirati svoje nekretnine, državu će morati namiriti u roku 30 dana od donošenja rješenja, a moći će iskoristiti i obročnu otplatu. Pritom prvom ratom moraju platiti barem 30 posto ukupnog iznosa.

»Masovno će se uređivati nekretnine poput pročelja, ili će uslijediti adaptacije na koje se godinama čekalo zbog nemogućnosti kreditiranja«, uvjeren je Nikolić, koji napominje da će legalizacijom tržište dobiti širu ponudu nekretnina uz poskupljenje onog dijela portfelja koji je snižavanjem cijena kupcu supstituirao neuredne papire.

Vjesnik je proučio detalje zakona prema kojima, kako smo pisali, u obzir za legalizaciju dolaze samo objekti sagrađeni do 2009. kad je u Hrvatskoj završen proces aerofotogrametrijskog snimanja cijelog teritorija. Dodatni izvor sredstava su i svi nelegalno rekonstruirani objekti, međutim od tih će naknada koristi imati samo lokalne zajednice. Novac od legalizacije objekata dijelit će država te lokalna uprava i samouprava, i to, kako smo doznali, u omjeru 25 prema 75 posto u korist državnog proračuna. Lokalne vlasti novac će morati potrošiti na poboljšanje infrastrukture, a država u zakonu obećava da će prikupljenim sredstvima uspostaviti katastar nekretnina.

Iako je glavnina zakona dogovorena, konačni prijedlog još nije sastavljen, a struka koja sudjeluje u njegovoj izradi nada se da će u propis biti uvrštena rješenja koja će omogućiti razrješavanje urbanističkih problema nastalih neredom u gradnji u posljednjih 40 godina. Tako Hrvoje Hrabak, predsjednik Udruženja arhitekata Zagreba, napominje kako je iznimno važno da se u zakon uvrsti nužnost sagledavanja čitavih zona, a ne da se legalizacija koncentrira na pojedinačne parcele. Struka predlaže da se prije odobravanja zahtjeva provede elaboracija ilegalno sagrađenih zona, koja bi omogućila izradu plana urbanizacije. Time bi se riješio problem parkiranja i infrastrukture te smanjili rizici od poplava ili požara, koji su zbog neadekvatne gradnje veliki problem u zonama nastalim bez dozvola. O tom zahtjevu struke ovisit će i potpora zakonu, a Hrabak je uvjeren da će inicijativa rezultirati zakonskim člancima.

»Uključeni smo u proces donošenja zakona i imam osjećaj da u ovom sustavu postoji dijalog i 'uho' za ono što predlažemo«, komentira Hrabak.

I naposljetku, teško se ne upitati hoćemo li za 40 godina ponovo donositi sličan zakon jer slično zakonsko rješenje iz 1968. nije urodilo urbanističkim redom. Iako je taj propis donesen kako bi se stanje svelo na nulu, četrdesetak godina kasnije vidimo da nije ispunio svoj cilj pa je upitno hoće li ovaj zakon zaustaviti praksu gradnje bez građevinske dozvole.

Hrabak je uvjeren da će tradiciju nelegalne gradnje među dijelom građana zaustaviti novi ekonomski uvjeti u kojima više nitko nema ni crni fond, a kamoli novac iz madraca dovoljan za gradnju kuće, dok se Nikolić pribojava da bi novi ciklus divlje gradnje mogao nepovratno uništiti prostor i priliku za kvalitetnu urbanizaciju.