Nekretnine - Srbija

Legalizacija tek za svaki deseti „divlji” objekat

Od 240.000 bespravno podignutih objekata u Beogradu do sada je legalizovano svega 16 odsto, a taj učinak neće drastično povećati ni novi zakon o katastarskoj legalizaciji, smatra Predrag Vučić, gradski sekretar za legalizaciju.

Najveći problem, kao i u poslednjih petnaestak godina, koliko traju pokušaji države da privoli vlasnike nezakonitih zdanja da zatraže naknadno izdavanje dozvola, imaće „divlji” graditelji koji su objekat podigli na zemljištu na koje neko drugi polaže pravo.

Bez većih teškoća oni će vlasništvo nad kućom do 300 kvadratnih metara, moći da upišu u katastar. Uslovi su da su je sazidali pre 11. septembra 2009. godine i da poseduju neki od dokaza da su vlasnici objekta, poput rešenja o porezu na imovinu, računa za komunalije...

Ali, pitanje je da li će za dve godine, koliko je propisani rok, rešiti imovinsko pravne odnose sa vlasnikom zemljišta.

Zakon ne predviđa nikakvu kaznu kako bi nelegalne graditelje naterao da u tom roku izvedu imovinske odnose na čistac, odnosno da po tržišnoj vrednosti isplate sporno zemljište njegovom vlasniku, bilo da je to republika, pokrajina, lokalna samouprava, fizičko ili pravno lice.

Ne preti im se sankcijama, ali ne nudi im se ni opipljiva pogodnost, jer se ne zna da li će i pod kojim uslovima banke biti spremne da prihvate zalog koji je na tuđem zemljištu, ističe Vučić. On zbog toga sumnja da će do 31. decembra sledeće godine, do kada važi Zakon o posebnim uslovima za upis prava svojine na objektima izgrađenim bez građevinske dozvole, biti legalizovano više od 10 odsto nepokretnosti.  

– Dok ne upiše pravo svojine na zemljištu na kome je kuća sagrađena, vlasnik objekta neće moći da proda plac, na njemu gradi ili ga optereti hipotekom. Vlasnici kuća koji su zidali na tuđoj zemlji moraju da podnesu zahtev i lokalnoj samoupravi da im se odredi i zemljište za redovnu upotrebu objekta, koje takođe moraju da plate. Ako to ne urade u propisanom roku, zakon nije precizirao da li će im vlasništvo biti izbrisano iz lista nepokretnosti niti je zakonodavac osmislio mehanizme da ih natera da to urade – naglašava Vučić.

Graditelji koji su zidali bez dozvole na placu na kojem imaju pravo korišćenja, uz dokaze da je objekat njihov, upisuju se jednim rešenjem kao vlasnici i zemljišta i objekta. Ali, ako hoće da trguju svojom imovinom i pribave građevinsku i upotrebnu dozvolu, moraće da plate naknadu za uređenje građevinskog zemljišta, što je najveći udar na budžet vlasnika bespravnih, ali i legalnih zdanja.

Do 15. marta 2014. godine zahtev za legalizaciju katastru mogu da podnesu vlasnici nelegalnih objekata koji ih prema prethodnim zakonima nisu prijavljivali. Predmete svih onih koji su ranije podnosili zahteve za ozakonjenje, katastru će prosleđivati nadležne opštinske i gradske službe u roku od 90 dana. U Beogradu ih je između 120.000 i 140.000, kaže Vučić.

– Ne verujem da ćemo za tri meseca moći da dostavimo toliko kopija zahteva sa dokumentacijom podnetom katastru. Zato smo sugerisali da se rok produži na šest meseci. Ne mislimo da je dobro ni to što će sekretarijat i katastar da vode paralelne postupke, jer bi to moglo da zbuni ljude. To znači da ćemo, prema novom zakonu, vlasnike koji su predali prazne zahteve za legalizaciju mi obaveštavati da nam predaju geodetski snimak, zapisnik o veštačenju i imovinsko pravni osnov. A katastru će dostavljati imovinu, snimak objekta i zapisnik o izvršenom uviđaju. Reč je o sličnim dokumentima čiji se nazivi razlikuju – tvrdi Vučić.

Objekti upisani u katastar neće biti rušeni, ali će postojati zabeležba da su uknjiženi po novom zakonu, što znači da takva zdanja nemaju građevinsku i upotrebnu dozvolu.

Ministarstvo optimistično

Srbija ima 1,3 miliona nelegalnih objekata, a prema prethodnim zakonima o legalizaciji podneto je 700.000 zahteva.

Na teritoriji 17 beogradskih opština prijavljeno je 240.000 divljih građevina, a legalizovano je oko 40.000.

Prema proceni Ministarstva građevinarstva i urbanizma, više od 80 odsto bespravnih zdanja biće upisano u katastar po novom zakonu, koji se primenjuje od 15. marta ove godine.

Odredbe zakona o katastarskoj legalizaciji ne primenjuju se na objekte:

• sagrađene na površinama javne namene, odnosno zemljištu planiranom za uređenje ili izgradnju saobraćajnica, vrtića, škola, infrastrukturnih vodova, parkova...
• izgrađene u prvom stepenu zaštite prirodnog dobra
• podignute u zoni zaštite kulturnog dobra od izuzetnog značaja i zoni zaštite kulturnih dobara upisanih u Listu svetske kulturne baštine
• koji se nalaze u zaštitnom pojasu po posebnim propisima, uz autoput, prugu, infrastrukturni vod...
• sagrađene u koridorima postojećih ili planiranih dalekovoda

Da bi uknjižio nepokretnost, vlasniku nelegalne porodične kuće do 300 kvadratnih metara koji ne poseduje zemljište ispod objekta, potrebno je da pribavi najmanje dva od pet dokaza:

1. rešenje nadležnog organa kojim je utvrđen porez na imovinu na pravo svojine na bespravno izgrađenom objektu
2. račun za plaćanje naknade za komunalne usluge (voda, kanalizacija, čistoća...)
3. račun za plaćanje električne energije, gasa
4. potvrda nadležnog inspekcijskog organa o vremenu izgradnje bespravno izgrađenog objekta
5. obaveštenje nadležnog organa uprave o mogućnostima legalizacije objekta

Za uknjižbu nelegalnog objekta koji nije snimljen potrebno je:

1. snimak objekta koji je overio registrovani izvođač radova geodetske struke
2. zapisnik o izvršenom uviđaju
3. po potrebi specifikacija posebnih delova objekta po etažama, sa priloženom skicom uz vlasnički list koji sadrži podatke o posebnim fizičkim delovima zgrade 
4. dokaz o rešenim imovinsko-pravnim odnosima na zemljištu ili objektu

Troškovi upisa prava svojine na nelegalnom objektu

troškovi za upis prava svojine u katastru - 7.954 dinara;
zapisnik o izvršenom uviđaju - 6.000 dinara;
geodetski snimak - u Nišu 12.000, u Beogradu 20.000 dinara.

Katastar spreman

Najveći udar na katastar, Zoran Krejović, direktor Republičkog geodetskog zavoda, očekuje kada nadležne službe za legalizaciju budu masovno dostavljale predmete, ali tvrdi da je RGZ spreman za taj posao.

– Pristižu nam predmeti vlasnika nelegalnih objekata koji prvi put podnose zahtev za legalizaciju i za sada ih nema mnogo. Kritičan momenat biće kada budemo dobijali dokumentaciju iz lokalnih samouprava, ali tada ćemo primiti nove ljude na osnovu ugovora o delu, na šta prema zakonu imamo pravo. Ovaj leks specijalis je prioritet, jer je ograničen do kraja sledeće godine i mi ćemo takvim predmetima pokloniti veću pažnju kako bismo u zakonom propisanim rokovima završili posao – ističe Krejović.

U Republičkom geodetskom zavodu zaposleno je 2.600 ljudi, a 600 stručnjaka je angažovano povremeno. Na teritoriji Srbije postoji 169 katastarskih službi.

Ko ima pravo da upiše svojinu u katastar, odnosno vlasništvo nad objektom prema novom zakonu:

• vlasnici porodičnih kuća sa najviše četiri stambene jedinice do 300 kvadrata
• vlasnici nelegalno izgrađenih stanova do 200 kvadrata
• vlasnici nelegalno podignutih vikendica do 200 kvadrata
• vlasnici bespravnog poslovnog prostora i zanatske radnje do 100 kvadrata
• vlasnici nelegalne garaže do 30 kvadrata