Nekretnine - Srbija

Nedostaju procenitelji

U Srbiji ne postoje standardi na osnovu kojih bi se vršile procene tržišnih vrednosti nekretnina.

Procenama za banke, strane investitore, ali i za kupce stanova, uglavnom se bave sudski veštaci ekonomske, građevinske i drugih inženjerskih struka. Prema podacima, u Srbiji postoji samo pet licenciranih procenitelja, a da bi se naše tržište pokrilo, u ovom momentu ih je potrebno između 800 i 1.200.

Procenu tržišnih vrednosti nekretnina trenutno radi oko 85 zaposlenih u Gradskom zavodu za veštačenje, i to su uglavnom veštaci koji ne poznaju tržište. Takođe, postoji i nacionalno Udruženje procenitelja, ali ono nije priznato na tržištu. Procenu nekretnina, lokacije, stanova ili idejnog projekta, radi i samo pet procenitelja koji poseduju međunarodnu priznatu licencu. Procenitelje najviše unajmljuju banke kako bi postavile hipoteku na neku nepokretnost, i strani investitori koji žele da utvrde buduću tržišnu vrednost objekta koji grade.

Međutim, kako objašnjavaju stručnjaci u oblasti nekretnina, pet procenitelja ne mogu da pokriju celo tržište, a često se desi da se 50 puta razlikuje procena dva sudska veštaka za istu nekretninu, dok je međunarodni prag tolerancije 15 odsto. To je zbog toga što sudski veštaci koji su licencu dobili od Ministarstva pravde, nemaju dan školovanja procene tržišne vrednosti nekretnina, niti poznaju standarde, kriterijume i metodologiju kojom se procenitelji vode, već su najčešće poučeni iskustvom i „odokativnom” metodom.

Svi na gubitku

Najveći korisnici izveštaja procena su finansijske institucije, pre svega banke. Do pre dve godine glavni cilj banaka u Srbiji je bio da plasiraju što više sredstava i da zauzmu što bolje tržišne pozicije. Nažalost, kvalitet izveštaja procena u Srbiji je veoma loš, utvrđena vrednost nekretnina je nepouzdana, faktori koji značajno utiču na vrednost i utrživost nisu navedeni ili nisu ispitivani uopšte. Ti propusti u finalu, ukoliko objekat u razvoju pod hipotekom propadne iz bilo kojih razloga, mogu izazvati velike štete na sve učesnike u procesu investiranja. U tim slučajevima, kad dođe na red da se hipoteka protestuje i stavi na tržište, banka neće postići svoju vrednost iz izveštaja dok klijent čiji se projekat preuzima u tom procesu, a koji je već u problemu, neće moći da očekuje ni minimalnu nadoknadu uloženog posle namirenja banke.

- Procenitelje najčešće angažuju banke kad treba da se postavi hipoteka na nekretninu kako bi realizovali kredit. Problem je to što banke znaju “dobre” veštake, koji su im često naklonjeni, pa nekretninu procene nekoliko puta manje od tržišne cene. Takođe, procenitelje angažuju investitori kojima treba da daju sliku kako će njihova nekretnina da bude pozicionirana na tržištu i procena ima veliku ulogu u planiranju šta će da se gradi. Treći slučaj je kad kupac ili prodavac unajme procenitelja, kako bi imali realnu sliku nekretnine i tu se najčešće dešava da procenitelj padne pod uticaj strane koja ga je zakupila. To je zato što sudski veštaci nemaju profesionalan stav i ne mogu da se odupru korupciji ili uticaju naručioca procene - objašnjava Slobodan Mihajlović, stručnjak u oblasti nekretnina.

Moguće rešenje

Procenitelje u svetu smatraju karikom koja povezuje sve akcije u sektoru nekretnina, planiranje, izgradnju, prodaju, kupovinu i imaju stabilizacionu ulogu na tržištu. U Srbiji ne postoji licencirana institucija koja pruža edukovanje procenitelja.

Jedno od rešenja bilo bi da banke nauče na svojim greškama i same preduzmu korake da se zaštite u budućnosti. Kao elementarna zaštita može biti uveden zahtev da samo kuće koje imaju osiguranje od profesionalne odgovornosti mogu da rade procene za veće kredite. Drugi stepen zaštite je obrazovanje i obuka zaposlenih koji donose odluke bazirane na poznavanju nekretnina. Serija treninga bi bila sasvim dovoljna da im pomogne da steknu dovoljan nivo razumevanja i jasnu sliku šta sve treba da znaju pre nego što donesu odluku. Najviši nivo zaštite bi predstavljao lako dostupni profesionalac, u banci ili van nje, koji bi pružao efikasnu podršku zaposlenima kod svih nedoumica vezanih za nekretnine, izveštaje procene i vrednost.

- Uređenje polja procenjivanja od strane finansijskih institucija može biti samo prelazno rešenje do formiranja profesije procenitelja u Srbiji. Jasno je da će uspostavljanje profesije i formiranje udruženja biti dug proces koji zahteva dosta volonterskog rada i borbu protiv vetrenjača. Nekoliko kvalifikovanih procenitelja iz renomiranih konsultantskih kuća, uz pomoć profesora sa Građevinskog fakulteta, trebalo bi da predstavljaju kritičnu masu koja će izneti čitav proces. Ostaje nam da čitav proces pokrenemo sa mrtve tačke, a vreme će pokazati koliko ćemo biti uspešni - priča Nebojša Nešovanović iz “King srdža” i dodaje da nisu samo banke i investitori na gubitku, već i država, jer procenitelji utvrđuju naknadu za porez na imovinu.