Nekretnine - Hrvatska

Nekretnine: Tržište stanova najsporije će se oporaviti

Cijene najma uredskih prostora do kraja godine past će dodatnih pet posto, a isto toliko snizit će se cijene zakupa u trgovačkim centrima.

Svjetlija predviđanja ne očekuju ni tržište stanova i građevinskih zemljišta, a prognoze o oporavku nekretninskog tržišta sada se već pomiču s 2011. na 2012. godinu. Naime, tek s poboljšanjem opće gospodarske situacije te posljedično rastom kupovne moći i ponudom boljih uvjeta kreditiranja mogu se očekivati pozitivni pomaci na tržištu nekretnina.

Najbolje stanje, prema podacima hrvatske podružnice konzultantske tvrtke Colliers International, za sada je na tržištu uredskih prostora.

Iako i u tom segmentu pada popunjenost (stopa nepopunjenosti u godinu dana porasla je za 30 posto), ona je još uvijek na relativno niskoj razini i sedam je posto, a do kraja godine očekuje se da će dosegnuti osam posto. Cijene zakupa uredskih nekretnina na najpoželjnijim lokacijama pale su za 10 posto u posljednjih godinu dana za klasu ‘A/B+’, pa su trenutačno između 14,5 i 15 eura po četvornome metru, a na manje atraktivnim lokacijama izvan zone grada pale su na 10 do 13 eura po četvornome metru. Zahvaljujući padu cijena u prvoj polovini ove godine blago je povećana potražnja za uredskim prostorima.

- Najveća potražnja za uredima i dalje je u glavnim poslovnim zonama i u središtu Zagreba. Glavne grupe zakupoprimaca su financijske institucije, IT (informatičke tvrtke), privatne poliklinike i odvjetnički uredi. Primjetan je interes stranih kompanija koje tek dolaze na hrvatsko tržište, no ta važnost još uvijek nije znatna. Potražnja za zakupom uredskih nekretnina i dalje postoji, ali zbog ekonomske krize u kojoj je tržište zakupoprimci su vrlo oprezni glede uvjeta ugovora pa traže kraće trajanje zakupa i niže cijene. Također, sve se više okreću k lokacijama koje mogu pružiti najnižu rentu, što povećava stopu nepopunjenosti uredskih prostora u središnjim dijelovima i sekundarnim poslovnim zonama. To pak uzrokuje povećan pritisak za smanjenje cijena na spomenutim lokacijama - kaže Vedrana Likan, direktorica Colliersa Hrvatska, koja predviđa da će do završetka godine nastaviti padati cijene uredskih prostora od pet posto.

Sličan pad očekuje se i u segmentu trgovačkih centara koji imaju dvostruko veću stopu nepopunjenosti od uredskih prostora. Ona je naime u prvom kvatalu narasla na 15 posto, u drugom je nastavila rasti i dosegnula stopu od visokih 17 posto, a očekuje se njezin daljnji rast. To je naravno utjecalo na cijene najma pa su one u usporedbi s istim razdobljem prošle godine pale za 10 do 15 posto. Zakup trgovačkog prostora danas tako je između 13 i 60 eura po četvornome metru. U nešto boljoj poziciji u odnosu na trgovačke centre jesu prostori na 'high street' lokacijama (u Zagrebu Ilica, Frankopanska) zbog ograničene ponude takvih lokala, pa je u tom segmentu stopa nepopunjenosti samo osam posto.

Zbog najave otvaranja triju novih trgovačkih centara do 2012. godine (Arena Centar, Ikea i Horvatinčićev centar na Cvjetnom trgu) te u skladu s time povećanja bruto iznajmljive površine za dodatnih 206 tisuća četvornih metara (s postojećih 427 tisuća) na tržištu trgovačkih nekretnina doći će do daljnjih promjena, pa će trgovački centri prve i druge generacije biti prisiljeni na repozicioniranje i rekonstrukcije budu li željeli zadržati kupce (i zakupce).

Najsporiji oporavak očekuje se na tržištu stanova, koje je uz segment građevinskog zemljišta najpogođenije ekonomskom krizom. Velik broj neprodanih stanova (prema procjenama čak 10 tisuća u Zagrebu) i pad potražnje uzrokovali su znatan pad njihovih cijena.

- U srpnju je prosječna cijena kvadrata u centru Zagreba bila 2.184 eura, prošle godine 165 eura više, a 2008. godine metar četvorni bio je skuplji za čak 352 eura, što znači da je pad od čak 16 posto. U odnosu na prvih sedam mjeseci prošle godine cijene stanova u Splitu pale su za čak 13 posto, u Puli 10,4 posto, Osijeku 9,1 posto, a u Zagrebu 6,5 posto - objasnila je Ivana Beljan s portala Crozilla.com te ističe kako je tržište nekretnina još uvijek prigušeno i izlaz iz toga stanja mogu donijeti jedino niže cijene ili bolji uvjeti kreditiranja banaka koji se sigurno ne mogu očekivati.

- Stoga oglašivačima savjetujemo da pri postavljanju oglasa objavljuju realnu i pravu cijenu kako bi na taj način učinili korak naprijed - kaže Ivana Beljan.

Kada je riječ o građevinskim zemljištima, u većini županija ona konstantno gube na cijeni, no postoje i iznimke.

- Građevinska zemljišta u nekim područjima konstantno gube na cijeni, primjerice u Zagrebačkoj županiji znatno padaju cijene. Pretpostavlja se da je razlog tomu velik broj neprodanih stanova u Zagrebu i okolici. U Splitu je pak situacija posve drukčija - ondje su zemljišta posljednjih mjeseci bilježila porast cijena. Razlog je tomu što je Split zbog prometnog i geografskog položaja iznimno zanimljiv kupcima, ali su isto tako zbog malog broja slobodnih građevinskih parcela u tom gradu cijene još uvijek visoke - navodi Ivana Beljan.


Loše stanje na tržištu nekretnina zaustavilo je i građevinsku aktivnost u zemlji. Prema podacima Hrvatskog zavoda za statistiku, u prvom kvartalu 2010. građevinske su kompanije završile 49,6 posto stambenih jedinica manje nego u istom razdoblju godinu prije. Volumen građevinskih radova smanjio se za 19 posto u prvom kvartalu 2010. u usporedbi s posljednjim kvartalom 2009. godine. Kada je riječ o novim građevinama, najveći je pad u segmentu stambenih nekretnina. Znatan dio investicija zaustavljen je na području uredskog prostora - u prvoj polovini 2010. godine na tržište glavnoga grada plasirano je samo 3.650 novih četvornih metara klase ‘A’ uredskih prostora, a 2009. godine završeno je 12 tisuća kvadrata uredskih zgrada te kategorije. I u segmentu trgovačkih nekretnina primjetan je pad aktivnosti, no investitori se pomalo okreću sekundarnim i tercijarnim gradovima poput Varaždina, Zadra, Siska, Rijeke i Osijeka, koje investitori još smatraju interesantnima.

Logična posljedica zbivanja na nekretninskom tržištu bio je i malen interes za investicijske kupnje. Prošle godine takvih transakcija gotovo da i nije bilo. Ovogodišnja Agrokorova prodaja centra na Žitnjaku W. P. Careyju, transakcija od 77 milijuna eura, smatraju u Colliersu, povratak je stranih investicija u Hrvatsku.- Najviše zainteresiranih investitora fokusirano je na 'sale and lease back' tipove transakcija, i to većinom prostora koji su u vlasništvu lanaca trgovina robe široke potrošnje.

- Nekretnine s upitnom komercijalizacijom (distressed properties) tek trebaju stići na tržište - kaže Vedrana Likan te dodaje da će očekivani završetak pregovora u veljači 2011. godine i ulazak u članstvo Hrvatske u Europskoj uniji zemlji donijeti stabilnost, a posljedično i više investicija.

Zbog očekivanog smanjenog rizika države zbog primitka Hrvatske u EU očekuje se povećan interes internacionalnih i institucionalnih investitora za Hrvatsku.

No do ulaska Hrvatske u EU čini se da na tržištu nekretnina neće cvasti ruže. Do kraja godine očekuje se lagani pad cijena, a dok god cijene idu silaznom putanjom, ne može se govoriti o oporavku.

- Oporavak tržišta nekretnina možemo očekivati kada se popravi i opće stanje u zemlji, te se poveća kupovna moć građana. Nametanje novih poreza možda je punilo državnu blagajnu, ali je praznilo džepove građana. Dogodi li se uistinu 'crna jesen' koju su spominjali naši političari, možemo očekivati još nestabilniju financijsku situaciju te dodatni pad cijena nekretnina koji građanima vjerojatno neće puno značiti. U takvoj bi situaciji standard građana, a samim time i prodaja nekretnina dodatno pali - zaključila je Ivana Beljan.