Nekretnine - Hrvatska

Od nekretnina ponuđenih na dražbi uglavnom se zazire

Unatoč rastu broja nekretnina koje se prodaju na dražbi, zainteresiranih za kupnju stana ili kuće koje su morale u ovrhu baš i nema.

Prema podacima iz Očevidnika nekretnina Hrvatske gospodarske komore (HGK), trenutačno se ovrha provodi nad 961 nekretninom. Od tog je broja pod ovrhom 361 kuća i 111 stanova. Vrijednost kuća kreće se od nekoliko desetaka tisuća do nekoliko milijuna kuna, a najskuplja je u Županji - vrijedi gotovo 15 milijuna kuna. Slijedi je kuća u općini Višnjan vrijednosti 13,7 milijuna kuna.

Gledano geografski, najkritičnija je situacija u Slavoniji. Najviše kuća pod ovrhom nalazi se u Osječko-baranjskoj županiji, čak 62. Slijedi Virovitičko-podravska županija s 43 kuće te Vukovarsko-srijemska s 38 kuća. S druge pak strane, na hrvatskom jugu dužnici još uspijevaju držati glavu iznad vode. U Splitsko-dalmatinskoj i Dubrovačko-neretvanskoj županiji je po jedna kuća ovršenog vlasnika.

Osječko-baranjska županija neslavni je lider i po broju stanova pod ovrhom, njih 19. Slijedi Istarska županija sa 16 te Zagreb i Zagrebačka županija s po 15 stanova na bubnju. Stanova pod ovrhama nema u Koprivničko-križevačkoj te Virovitičko-podravskoj županiji. Vrijednosti stanova uglavnom prelaze 100.000 kuna, a prednjači stan u Zagrebu od 474 četvornih metara za vrtoglavih 14 milijuna kuna. Inače, HGK-ov očevidnik je prva adresa koju bi zainteresirani za kupnju nekretnine pod ovrhom trebali provjeriti. Tamo se mogu pronaći informacije o vrijednosti nekretnine, lokaciji, njezin opis te datum održavanja ročišta.

Prema riječima glasnogovornice Općinskog građanskog suda u Zagrebu, sutkinje Maje Bilandžić, ove je godine, zaključno s 1. rujna, na tom sudu održano 125 dražbi nekretnina.

»Interes kupaca po dosadašnjoj praksi ovog suda nije velik, osim kada je riječ o nekoj atraktivnoj nekretnini«, kaže sutkinja Bilandžić.

Na upit kako izgleda procedura stavljanja nekretnine na dražbu, Bilandžić ističe da ovrhovoditelj ne oduzima nekretninu ovršeniku, nego se temeljem rješenja o ovrsi napravi zabilježba ovrhe u zemljišnim knjigama. »Nakon toga se utvrđuje vrijednost nekretnine da bi se moglo pristupiti dražbi. Prodaja nekretnina se, sukladno odredbama Ovršnog zakona, provodi tako da se na prvom ročištu za dražbu nekretnina ne može prodati ispod dvije trećine utvrđene vrijednosti, dok se na drugom ročištu ne može prodati ispod trećine utvrđene vrijednosti. Ako se nekretnina ne uspije prodati po tim odredbama, sud će obustaviti ovrhu. Nema zapreke da se za isto potraživanje na istoj nekretnini podnese novi ovršni prijedlog«, objašnjava Bilandžić.

Valja naglasiti kako predviđenim izmjenama Ovršnog zakona koje bi trebale stupiti na snagu početkom sljedeće godine, nekretnina na drugom i trećem ročištu se neće moći prodati ispod polovice procijenjene vrijednosti.

Zaključak o prodaji objavljuje se na sudskoj oglasnoj ploči i na drugi uobičajeni način, a na prijedlog stranke objavit će se i u sredstvima javnog priopćavanja, ako ona predujmi za to potrebna sredstva, dodaje glasnogovornica zagrebačkog suda.

»Sud može ovlastiti stranku da o svom trošku objavi zaključak o prodaji u sredstvima javnog priopćavanja, odnosno da o zaključku obavijesti osobe koje se bave posredovanjem u prodaji nekretnina«, naglašava Bilandžić.

Od prosinca 2010. godine, odnosno od stupanja na snagu Ovršnog zakona, zaključak o prodaji objavljuje se i na internetskoj stranici Hrvatske javnoovršiteljske komore. Nadalje, zaključak o prodaji se dostavlja strankama, založnim vjerovnicima, sudionicima u postupku, osobama koje imaju upisano pravo prvokupa, nadležnom tijelu Porezne uprave i HGK-u.

Na pitanje tko se može javiti kao kupac nekretnine na dražbi, Bilandžić kaže da to može biti bilo koja zainteresirana osoba. »Svaki kupac je dužan unaprijed položiti kupovninu, koja predstavlja 10 posto od utvrđene vrijednosti nekretnine, no dražba nije isključena za javnost pa svaka zainteresirana osoba može sudjelovati na dražbi i kao javnost«, kaže Bilandžić.

Iz stava banaka može se iščitati da je i njima - baš kao i dužnicima - ovrha i dražba nekretnine posljednji instrument koji žele iskoristiti.

»Ako nastanu određene poteškoće u otplati kredita, Zagrebačka banka sagledava sve okolnosti nastalog problema i ponajprije ga pokušava zajedno riješiti u dogovoru s klijentom koristeći se pritom dobro organiziranim i funkcionalnim aktivnostima procesa naplate. Odmah nakon što se uoči kašnjenje, banka informira klijenta o njegovim obvezama u podmirenju dugovanja i mogućnostima za rješenje problema. Za dospjeli nepodmireni dug banka prvo obavještava klijenta putem automatiziranog sustava obavijesti i opomena, ovisno o iznosu dugovanja po računima. Nakon toga, se klijente telefonski kontaktira«, tvrde u Zagrebačkoj banci.

Klijentima koji imaju poteškoća u otplati kredita banka nudi reprogram koji predstavlja promjenu ugovorenih uvjeta roka i načina otplate, dodaju u Zabi. »Najčešće je riječ o produljenju rokova otplate, odgode pojedinih dospjelih rata, odnosno promjeni rokova otplate kredita koji je u otplati. S druge strane, ako klijent zatraži da mu se postojeći kredit odobren u nekoj drugoj banci 'zamijeni' odobrenjem kredita u banci, tada govorimo o refinanciranju, koje se može koristiti i za stambene kredite. I reprogramiranje i refinanciranje su u standardnoj ponudi Zagrebačke banke, a klijenti tako mogu reprogramirati, odnosno refinancirati postojeće kredite novim kreditom«, ističu u Zabi. Ako sve ove opisane aktivnosti ne rezultiraju dogovorom s klijentom, pristupa se, kažu, alternativnim opcijama naplate potraživanja, naplatom iz instrumenata osiguranja i poduzimanjem daljnjih aktivnosti naplate.

»Naplata ovrhom na nekretninu posljednja je u nizu aktivnosti koje se pokreću za naplatu dospjelih dugovanja po kreditima kod kojih banka ima ugovoren instrument osiguranja zalog na nekretnini ili je identificirana kao predmet ovrhe kroz prethodno pokrenuti sudski postupak. No, i dalje, u svakoj fazi sudskog postupka, preferiramo komunikaciju s klijentom i dogovorni način otplate kredita. Broj pokrenutih ovrha Zagrebačke banke, gledajući ukupni portfelj kredita odobrenih i pravnim i fizičkim osobama, i dalje je vrlo mali u odnosu na ukupan broj odobrenih kredita. Pritom su, prema razini otplate potraživanja, stambeni krediti - kod kojih gotovo u svim slučajevima kao instrument osiguranja ugovaramo zalog na nekretnini - najuredniji tip kredita te su do sada imali najmanji udio neprihodujućih potraživanja u ukupnom portfelju banke«, napominju u Zabi.

Vrlo slično tvrde i u Erste banci, trećoj domaćoj banci po veličini.

»Erste banka tek u krajnjem slučaju nemogućnosti dogovora pristupa aktivaciji instrumenata osiguranja, a udjel problematičnih kredita znatno je manji od prosjeka na bankarskom tržištu. Pritom treba naglasiti da se i dio tražbina naplati nakon pronalaženja zajedničkog rješenja te da je broj prisilnih naplata i udio nekretnina i drugih predmeta zaloga koje na kraju Erste banka stječe u ovršnom postupku iznimno mali«, ističu u Ersteu. Kao i Zaba, i Erste banka tvrdi da prvo pokušava pronaći zajednički jezik s dužnikom.

»Općenito govoreći, Erste banka u svim slučajevima kada klijent zapadne u poteškoće s otplatom kredita, primjenjuje prije svega individualan pristup te zajednički, u dogovoru s klijentom, nastoji pronaći optimalan način podmirenja tražbina. To znači da se pokušava pronaći rješenje poput odobravanja produljenja roka otplate kredita i ugovaranja počeka.

U toj banci upozoravaju da predmet zaloga čiju kupnju je Erste banka financirala samim zasnivanjem zaloga ne postaje njezino vlasništvo.

»U slučaju nepodmirenja dospjelih obveza po kreditu, banka ima pravo pokrenuti prisilnu naplatu svojih tražbina te, između ostaloga, u ovršnom postupku može zatražiti i prodaju takvog predmeta zaloga po pravilima ovršnog postupka. Važno je napomenuti da banka ne postaje vlasnik predmeta zaloga automatski pokretanjem ovršnog postupka, nego samo ako predmet zaloga stekne kupnjom - bilo neposrednom pogodbom sa založnim dužnikom, bilo sudskom prodajom - što banka u pravilu radi vrlo rijetko«, naglašavaju u Ersteu.