Nekretnine - Hrvatska

Planirali prodati 1000 stanova, a uspjeli samo 18

Iako je prošlo već pet mjeseci otkako je na snagu stupio Zakon o poticanju prodaje stanova, kojim se htjelo potaknuti umrtvljeno tržište i prodaja akumuliranih stanova, za koje se procjenjuje da ih je samo u Zagrebu čak 10.000, do sada je ovu Vladinu mjeru za kupnju stana iskoristilo svega 18 kupaca.

Očito je da je mjera, kojom se tijekom 2010. htjela potaknuti prodaj tisuću stanova, podbacila.

Naime, prema podacima državne agencije APN koja provodi zakon, do sad je zaprimljeno 66 zahtjeva za državne zajmove za kupnju novog stana od čega je 37 zahtjeva odobreno. Od odobrenih zahtjeva 18 ih još čeka na konačno potpisivanje dok je jedan podnositelj zahtjeva odustao. Potencijalni kupci očito nisu prepoznali mogućnost da uz državni zajam od sto do 300 eura za kupnju jednog četvornog metra uz odgodu plaćanja zajma na najviše 20 godina, lakše dođu do svoje prve nekretnine. A visina mogućeg zajma ovisi o cijeni stana koja ne smije premašivati 1600 eura po četvornom metru (bez PDV-a). Pritom se za jeftinije kvadrate dobiva veći zajam.

Još kod donošenja zakona mnogi su upozoravali da je ova mjera promašena a pet mjeseci nakon njegove primjene stručnjaci ukazuju na osnovne slabosti.

»Možda je glavni problem taj što se zajmovi države odobravaju samo za stanove investitora koji je sam izgradio svoje stanove. No većina tvrtki koje investiraju u stambene projekte nemaju potreban broj radnika ili mehanizacije za gradnju pa angažiraju i plaćaju građevinske tvrtke da ih izgrade za njih. No na stanove takvih investitora ne odnosi se ova poticajna mjera«, pojašnjava potpredsjednik za stanogradnju u Udruzi developera, Danijel Babić.

A samo rijetke tvrke u isto vrijeme investiraju i grade, u Zagrebu svega nekoliko. Paradoks postaje tim veći što pojedine tvrtke grade same ali za to imaju svoju sestrinsku tvrtku koja to radi. I bez obzira što se jedna sestrinska tvrtka vodi kao investitor a druga kao izvođač radova, takve tvrtke i dalje ne ulaze u mogućnost prodaje stanova potpomognute državnim zajmom. Babić također kaže da se ovim mjerama izravno favoriziraju samo sjeverozapadni krajevi Hrvatske na račun Zagreba i Jadrana gdje su stanovi dobrim dijelom skuplji od gornje granice od 1600 eura po kvadratu da bi se dobio državni zajam. Po Babiću je apsurd i da je zajam veći najveći ili 300 eura po četvornom metru ako je on jeftiniji od 1000 eura (bez PDV-a) i ukazuje da se tako jeftini stanovi mogu naći samo u Slavoniji i manje atraktivnim gradovima. »No razlog što su stanovi tamo jeftiniji nisu manji apetiti izvođača nego kudikamo jeftinije zemljište i komunalna naknada što bitno pojeftinjuje konačnu cijenu stana«, kaže Babić.

Zaključuje da bi bilo puno efikasnije da je država potpomogla prodaju stanova bilo subvencioniranjem kamata na stambene kredite ili osnivanjem svojevrsnog fonda za pomoć kupnje stanova mladima kojima bi dala garancije za stambene kredite. Tada bi mladi lakše dolazili do kredita i proširivala bi se baza potencijalnih kupaca. Iskustvo takvoe agencije prenosi iz Srbije koja je taj model preuzela iz Kanade i pokazao se uspješnim u savladavanju krize u prodaji stanova. Sličnog je mišljenja i Domenica Devescovija s portala za nekretnine CentarNekretnina.net koji se slaže da je država trebala ponuditi subvenciju kamate, na način da jamči otplatu kamate na stambeni kredit ako bi ona premašila pet posto. »Kamatna stopa može ići i do 14 posto a ako kamata raste, to je redovito odraz stanja u gospodarstvu.

Time bi se i država prisilila da smislenije vodi gospodarsku politiku te bi i banke procjenjivale manji rizik i snižavale kamate«, kaže Devescovi koji kaže da se Hrvatska ne može nadati nižim kamatnim stopama kao što su Njemačkoj jer je tamošnje gospodarstvo stabilnije kao što se ne može ni Srbija nadati kamatnim stopama koje su u Hrvatskoj ili Sloveniji jer su naša gospodarstva jača. Također se slaže da je suludo raditi razliku između stanova koje je gradio sam investitor svojim snagama i one za koje je investitor angažirao drugu građevinsku tvrtku i po tom kriteriju davati zajam za kupnju stana. Navodi da u konačnici i investitor koji angažira drugu tvrtku da izgradi stanove potiče zapošljavanje.

U neprodanim stanovima zarobljeno najmanje milijardu kuna prihoda državnog proračuna

Prilikom donošenja Zakona o prodaji stanova, zakonodavac se oslanjao na podatke Hrvatske gospodarske komore da je s 15. prosincem 2009. na tržištu bilo 2315 neprodanih stanova u vlasništvu samih investitora koji su sami i izgradili stanove. No kriza na tržištu je daleko dublja od toga jer ukupan broj neprodanih stanova samo na širem zagrebačkom tržištu doseže 10.000.

A istovremeno se procjenjivalo da bi prodajom tisuću stanova tijekom ove godine po cijeni do svega 1300 eura po četvornom metru, državni proračun bio bogatiji za najmanje 103 milijuna kuna prihoda od naplate PDV-a. Oslanjajući se na tu procjenu, to znači da je u 10.000 neprodanih stanova zarobljena najmanje milijarda kuna prihoda od PDV-a za državni proračun.

Od planiranih 100 milijuna kuna za zajmove do sad potrošeno neznatnih 2,9 milijuna

Prema informacijama iz APN-a, ove se godine za zajmove prema Zakonu o poticanju prodaje stanova osiguralo 32 milijuna kuna, no do sad se potrošilo svega 2,9 milijuna. Naime, tolika je vrijednost zajma koji su se odobrili potpisivanjem 18 ugovora o kupnji stana. Ako se potpiše i preostalih 18 ugovora s kupcima kojima je to odobreno, ukupna svota za zajmove doseći će i dalje neznatnih 5,6 milijuna kuna. A za ovu se godinu planiralo osigurati i 100 milijuna kuna koliko bi bilo potrebno da se prodalo tisuću stanova. No sasvim je izgledno da se ni izbliza ta brojka neće doseći.