Nekretnine - Srbija

Projektno finansiranje

Investitor dobija sigurno i stabilno finansiranje, ali i sledeće dodatne prednosti:

• Nisku kamatu jer banke smatraju da je ovakav način finansiranja siguran.
• Mogućnost da se stanovi prodaju kada su završeni ili gotovo završeni. Tako se postiže znatno viša cena stanova.
• Banka po automatizmu kreditira i kupce stanova.

Realni troškovi novca su svega od tri do šest odsto investicione vrednosti kroz ovakvo finansiranje. Ovi troškovi se bez ikakvih problema kompenzuju povećanom cenom završenih objekata u odnosu na cenu objekata u izgradnji.

Faze u realizaciji projektnog finansiranja:

1. Investitor osniva novo preduzeće

Potrebno je da investitor osnuje novo preduzeće (SPV - Special Purpose Vehicle) koje će biti predmet kreditiranja. To preduzeće osniva matična kompanija u svrhu ostvarenja samog projekta, čija je jedina i osnovna delatnost upravo izgradnja određenog objekta. Na to novo preduzeće se prenosi vlasništvo nad lokacijom i građevinska dozvola.

Kredit se odobrava novom preduzeću (SPV - Special Purpose Vehicle) na osnovu procenjene isplativosti objekta za čije izvođenje je osnovano.

Osnov za odobravanje sredstava predstavljaju procena novčanih tokova projekta i mogućnosti otplate kredita, a ne kreditna sposobnost i vrednost imovine investitora (akcenat je na analizi projekta, a ne na analizi matičnog preduzeća).

2. Investitor priprema dokumentaciju

Pre podnošenja zahteva za kredit, novo projektno preduzeće obezbeđuje pravosnažno rešenje o odobrenju za izgradnju, kao i ostalu dokumentaciju izdatu od strane nadležnih institucija, a koja je potrebna za početak radova na izgradnji nepokretnosti.

Odobrenje za izgradnju i ostala potrebna dokumentacija treba da glase na novoosnovano projektno preduzeće.

3. Obezbeđivanje sredstava

Investitor obezbeđuje određeni iznos sopstvenih sredstava za finansiranje projekta, 20-30 odsto vrednosti celokupne investicije (ovo je prosek, neke banke finansiraju i do 85 odsto vrednosti projekta).

Banka uglavnom ne traži dodatna sredstva obezbeđenja, osim onih koje se odnose na sam projekat.
 
4. Korišćenje sredstava

Po pravilu, banka ne uplaćuje novac investitoru, nego plaća njegove račune vezane za izgradnju objekta. Ovde se javlja i jedan dodatan trošak: konsultant koji u ime banke overava račune koji se plaćaju i čije angažovanje po pravilu plaća investitor.
 
5. Otplata i rokovi dospeća kredita

Banka po pravilu traži da se SPV obaveže da će sve svoje prihode naplaćivati preko računa banke koja mu finansira projekat. Taj novac je obično smešten na poseban račun i banka za njega plaća kamatu investitoru, koja je znatno manja od kamate koju banka naplaćuje od investitora. Na taj način banka može da ima potpuni uvid u tok novca.

Investitor može povremeno da traži od banke da se napravi obračun, da se novac na posebnom računu upotrebi za isplatu dugovanja prema banci i time smanji troškove kamate.

Kada su namirene sve obaveze prema banci, SPV nastavlja da posluje samostalno i može da posluje kao bilo koje drugo preduzeće.

Na takav način investitor može da sačeka završetak objekta da bi sav novoizgrađen prostor prodao po najvišoj tržišnoj ceni za završeni novi prostor.

Istovremeno, banka postaje deo sistema marketinga i prodaje prostora za potrebe investitora. Banka takve kredite može da daje pod povoljnim uslovima i po pojednostavljenoj proceduri, jer je sigurna u kvalitet samog projekta.
Tipični troškovi investitora prilikom ovakvog finansiranja su:

Troškovi bankarske kamate

U ovom trenutku banke daju kredite sa kamatnim stopama na godišnjem nivou od osam do 14 odsto. Kako dobro organizovana izgradnja traje 12 meseci, a troškovi su ravnomerno raspoređeni tokom tog perioda, investitor efektivno plati od četiri do sedam odsto kamate banci. Ako banka finansira 80 odsto vrednosti objekta, to iznosi od 3,2 do 5,6 odsto investicione vrednosti, koja može da bude znatno manja od prodajne cene.

Troškovi overavanja računa

Banke traže od investitora da plati troškove angažovanja nezavisnog konsultanta koji za potrebe banke overava račune koje banka plaća. Za najčešće objekte koje banke finansiranju vrednosti oko 1,5 mil. evra usluge konsultanta koštaju od 500 do 1.000 evra mesečno, odnosno ukupno od 0,3 do 0,8 odsto investicione vrednosti.


Tipični dodatni prihodi investitora prilikom ovakvog finansiranja su:

- Poslovni prostor i stanovi koji su završeni mogu se prodati između 10 i 20 odsto skuplje od onih koji su u izgradnji. Ovo se odnosi na prodajnu cenu, koja može da bude znatno veća od investicione vrednosti.

- Ako investitor odluči da prostor proda pre završetka objekta, banka mu na taj iznos odobrava dodatnu kamatu, koja se realno odbija od bankarske kamate za kreditiranje. Ako investitor zaključi da mu to odgovara, on može namiriti sva potraživanja banke i pre završetka objekta i tako umanjiti troškove bankarske kamate i konsultanata.

- Investitor ima obezbeđen siguran izvor sredstava za plaćanje izvođača i opremanja građevinskog zemljišta. Pod takvim uslovima sposoban investitor može da obezbedi znatno povoljnije uslove od svojih izvođača i popust prilikom plaćanja opremanja građevinskog zemljišta.

- Kupac prostora ima povoljnije uslove i jednostavniju proceduru za dobijanje kredita za kupovinu prostora. Na taj način lakše je motivisati kupce da kupe prostor od investitora koji finansira gradnju kroz projektno finansiranje.

Banka svojim klijentima koji traže poslovni prostor ili stanove direktno može da ponudi objekte koje sama finansira i time postaje deo sistema prodaje prostora, bez dodatnih troškova za investitora.