Nekretnine - Hrvatska

S cjenjkanjem, cijena stanova niža i 30 posto

Najnoviji podaci o cijenama stanova u Zagrebu, na našem najrazvijenijem tržištu nekretnina, ukazuju da su one pale na razinu iz 2006. godine kada se prosječan kvadrat stana prodavao za 1800 eura.

Trend neprestanog pojeftinjenja nekretnina nastavlja se već dvije godine za redom. Pritom, doduše, nije bilo drastičnog pada cijena kao što je to slučaj s pojedinim zemljama Europe i ostatka svijeta. No pad cijena na hrvatskom tržištu još uvijek nije dovoljan razlog da se pokrene i prodaja praznih stanova za koje se procjenjuje da ih je samo u Zagrebu oko 10.000.

Voditelj portala CentarNekretnina.net Domenico Devescovi kaže da i stambeni krediti nisu puno skuplji nego što su bili 2006., no da je kupaca i dalje malo.

»Kupci su naprosto još uvijek ukočeni zbog općenito lošega gospodarskog stanja. Nesigurnost radnog mjesta i primanja plaće je tolika da se nitko ne usudi dizati kredite koje će otplaćivati 30 godina«, kazao je Devescovi.

Kupci također kalkuliraju da će cijene i dalje padati, kao i kamate na kredite, te da im logika nalaže da se još malo strpe za kupnju svoga krova nad glavom. A od onog što se ipak proda, uglavnom je riječ o zamjeni stambenog prostora za neznatno veći. To je redovito slučaj ako se u obitelji očekuje prinova pa se, na primjer, dvosoban stan zamjenjuje za trosobni koji je desetak kvadrata veći od prijašnjeg.

»Tako i rata kredita neznatno raste, što je većini još uvijek prihvatljivo, no ima i onih koji mijenjaju veći stan za manji jer djeca odlaze od kuće«, kaže Devescovi.

No na tržištu je još uvijek teško naći one koji kupuju stan prvi put, a to su najpoželjniji kupci. A spomenuti podatak da se stanovi u prosjeku prodaju po 1800 eura po kvadratu još se uvijek odnosi na objavljenje, a ne stvarne cijene koje su i za 30 posto niže te se dogovaraju u četiri oka. Da je tome tako, potvrđuju i podaci Državnog zavoda za statistiku o prosječnoj cijeni po kojoj su se stanovi ove godine prodavali, a ona doseže 11.614 kuna ili 1590 eura po kvadratu. To je više od 200 eura jeftinije od prosječne cijene koja se javno oglašava pri prodaji stanova.

Iako mnogi ustrajno govore da se na tržištu cijene starih i novih stanova diferenciraju, odnosno da cijena sve više odgovara kvaliteti i lokaciji stanova, naš sugovornik upozorava da to još uvijek nije dovoljno mjerilo da se zna što se kupuje. Tako se u Gračanima u Zagrebu može kupiti derutni stan od 2000 eura, ali i stan odlične kvalitete na dobroj lokaciji u Novom Zagrebu, koji je po kvadratu jeftiniji i nekoliko stotina eura. A koliko se trguje manje dovoljno govore podaci Porezne uprave po kojima je 2007. u Hrvatskoj prodano 65.000 stanova, a u 2009. samo njih 42.000. To je pad od 35 posto. Pad je još drastičniji u Zagrebu gdje se prije četiri godine prodalo 22.500 stanova, a lani samo 10.000. To je pad od 55 posto, a Devescovi očekuje da će i ove godine biti prodan podjednak broj stanova kao i lani.

Iako pojedini ekonomski analitičari smatraju da se tržište neće oporaviti sve dok cijene osjetno ne padnu, a to znači daleko više od šest posto koliko su se snizile posljednjih godinu dana (pritom je riječ o objavljenim cijenama), Devescovi smatra da kupcu cijena nije bitna ako je gospodarstvo stabilno.

»Kupaca je bilo 2006. kad su se stanovi prodavali po 2000 eura po četvornome metru i nitko tada nije dvojio o cijeni. I danas bi se stanovi prodali da je stanje stabilno. Sve je pitanje potražnje i ponude«, kaže naš sugovornik. Dodaje da trenutačno prolazimo kroz razdoblje ponovne akumulacije kupaca kao što je to svojedobno bio slučaj tijekom devedesetih godina prošlog stoljeća. Naš sugovornik smatra da će u jednom trenutku svi kupci ponovno doći na tržište i da će se stanovi ponovno rasprodati. Također, relativizira pojam priuštivosti koji koriste ekonomski analitičari koji tvrde da su za naše uvjete priuštivi jedino stanovi od 1200 eura po četvornome metru. Devescovi kaže da je taj iznos svakako previsok za grad kao što je Glina, no i smiješno nizak za Dubrovnik gdje bi se stanovi od 1200 eura po četvornome metru rasprodali odmah.

No da priča o tržištu nekretnina ne bude toliko sumorna, potrudili su se investitori koji posljednjih nekoliko mjeseci javnosti predstavljaju svoje najnovije projekte. U Zagrebu se počinje graditi nekoliko stambenih i poslovno-stambenih objekata koji bi svjetlo dana trebali ugledati za godinu i pol do dvije godine. »Očito je da postoji doza optimizma među investitorima koji smatraju da na tržištu neće biti gore nego što je sad i da će već iduće godine, s blagim oporavkom gospodarstva, ipak krenuti na bolje. Projekti koji se sad otpočinju, vjerojatno ciljaju na svoj dolazak u trenutku općeg oporavka, pa ni ne sumnjaju u uspješnost svojih projekata«, zaključuje Devescovi.

DZS: Čak 54 posto manje sagrađenih stanova

Prema podacima Državnog zavoda za statistiku, od siječnja do lipnja ove godine sagrađeno je 1900 stanova ili 54 posto manje nego u istom razdoblju lani. Riječ je o stanovima koje su gradile tvrtke s 20 i više zaposlenih. Također je krajem lipnja bilo i 6022 stana u gradnji ili 35 posto manje nego u istom mjesecu 2009. I dalje opada i broj izdanih odobrenja za građenje, pa ih je od siječnja do kolovoza ove godine izdano 14 posto manje u odnosu na isto razdoblje lani. Da se manje gradi ukazuju i podaci o građevinskim radovima koji su od siječnja do srpnja bili za 18 posto manji od istog razdoblja 2009. A da će se manje graditi i dalje govore podaci da je vrijednost novih narudžbi od početka godine do lipnja pala za 53 posto u odnosu na prvo polugodište 2009.