Nekretnine - Srbija

Stanovi manje vrede, a porezi veći

Kako vlasnici nekretnina u Srbiji krajem februara moraju da prijave porez na imovinu, postavlja se pitanje koliko je ovaj namet zapravo realan.

Jer, iako je od 2008. godine tržišna vrednost nekretnina u padu, po poreskim rešenjima o godišnjem porezu na nekretnine, stanovi i kuće koje posedujemo vrede sve više. Tako je stan u Novom Beogradu, korisne površine 51,60 kvadratnih metara 2006. godine vredeo 3.310.000 dinara, potom 3.299.000 dinara 2007. godine, 3.652.000 dinara 2008. godine, 5.113.000 dinara 2009,a onda u 2010, 2011. i 2012. godini čak 6.192.000 dinara!

S obzirom na to da je ta „tržišna vrednost” poreska osnovica na koju se primenjuje stopa kojom se dobija godišnji iznos poreza, dogodilo se to da je porez na ovakvu nekretninu 2012. godine plaćen više negoza 2006. godinu.

Ako uzmemo u obzir da je, prema podacima Nacionalne korporacije za osiguranje kredita, prosečna cena kvadrata nekretnina pala za 20 odsto (prosečna cena kvadrata je u Beogradu iznosila nešto ispod 1.500 evra, dok je u 2012. cena pala na oko 1.200), a promet nekretnina se u istom periodu više nego prepolovio (2008. prometovane su 15.643 nekretnine, a 2012. samo 6.427), postaje nejasno kako je kalkulacija koju su vlasnici nekretnina dobili moguća.

Naime, osnovicu poreza na imovinu čini njena tržišna vrednost koja se određuje na osnovu osnovnih i korektivnih elemenata, a utvrđuje je poreski organ na čijoj teritoriji se nepokretnost nalazi. Osnovni elementi su korisna površina i prosečna tržišna cena kvadratnog metra odgovarajućih nepokretnosti na teritoriji opštine.

Korektivni elementi su lokacija i kvalitet nepokretnosti, kao i drugi elementi koji se utvrđuju u svakom konkretnom slučaju.

Ovo je regulisano kako Zakonom o porezima na imovinu, tako i Pravilnikom o načinu utvrđivanja osnovice poreza na imovinu na prava na nepokretnostima.

Tržišna vrednost nove nekretnine na koju se izračunava poreska osnovica za obračun godišnjeg poreza se po pravilniku izračunava na osnovu statističkih podataka o prosečnoj prometovanoj ceni za opštinu, odnosno grad u kojoj se nekretnina nalazi, odnosno za postojeće nekretnine na osnovu prosečne vrednosti obračunatog poreza na prenos apsolutnih prava. Taj prosečan porez se obračunava opet na osnovu tri poslednja realizovana kupoprodajna ugovora.

Nakon svih izmena zakona koji su stupili na snagu 2011. godine, porez je stavka koja je nedvosmisleno poskupela, što zbog umanjenja stope amortizacije, što zbog promene visine vrednosti i stopa, a najviše zbog neobjašnjivog skoka ukupne tržišne vrednosti nekretnine što je početna stavka u utvrđivanju i obračunu poreske osnovice i visine poreza.

Postavlja se pitanje kako je moguće da ukupna tržišna vrednost nepokretnosti u godini u kojoj su i cena i promet nekretnina drastično opali, po poreskom rešenju bude veća.

Iako smo od nadležne Uprave za javne prihode (kada su u pitanju beogradska rešenja o porezu na imovinu) dobili odgovor da se oni ne igraju podacima, već da koriste podatke Beogradskog zavoda za statistiku i informatiku i podatke o plaćenim porezima na prenos apsolutnih prava, nekako iz primera proizilazi zaključak da u Srbiji ipak ne postoji kriza, već upravo suprotno.

I sve ovo ne bi bilo sporno, da neko od nadležnih ume da objasni način na koji se dolazi do ukupne tržišne vrednosti nekretnine. Jer na sajtu Zavoda za statistiku i informatiku Beograda poslednje objavljena prosečna cena stanova u novogradnji u Beogradu je za period januar–decembar 2010. godine i po kvadratu ona je iznosila 183.217 dinara.

Očigledno je da je metodologija kojom se utvrđuje porez na nekretnine strogo čuvana tajna, a oni uporni koji ipak žele odgovore i objašnjenje kako je usled nikad goreg stanja na tržištu nekretnina, tržišna vrednost njihove nekretnine uvećana, mogu se žaliti nadležnom organu koji je doneo rešenje o visini poreza. Pa, možda im se i posreći.