Nekretnine - Srbija

Tražnja pada, vrednost tržišta za 10 odsto manja, evo šta pokazuje analiza

Bruto dodata vrednost je i ovde jednaka razlici bruto vrednosti proizvodnje i troškovima međufazne potrošnje. Istorijski posmatrano, udeo građevinarstva u BDP-u se u posleratnom periodu kretao između 3-5 odsto u zemljama u razvoju, dok je u razvijenim dostizao i 7 odsto BDP-a, piše u svom autorskom tekstu za novo izdanje MAT - Makroekonomske analize i trendovi Ivan Nikolić.

U brojnim radovima je kvantifikovano da bi u održivom stabilnom privrednom rastu građevinski sektor trebao zahvatati najmanje 5 odsto BDP-a. U Srbiji je u prošloj godini građevinarstvo generisalo oko 5,5 odsto BDP-a. Dakle, zadovoljavajuće. Koliko je ono bitno ukazuje i podatak da je udeo građevinarstva u ovom trenutku veći od sektora saobraćaja i telekomunikacija, čak i od energetskog sektora.

Međutim, doprinos građevinarstva privrednom rastu nije neograničen. On se menja tokom vremena, sa zrelošću same ekonomije. Empirijski je dokazano da postoji razvojna tačka u kojoj su efekti ulaganja u građevinarstvo na vrhuncu nakon čega njegov granični doprinos opada. Pri tome je bitna razlika u vrsti građevinskih radova - u zemljama u razvoju težište je na novogradnji, dok se u razvijenim privredama građevinska aktivnost usmerava ka rekonstrukciji, adaptaciji, doradnim poslovima. Ključna preporuka kreatorima politika je da će građevinski sektor izgradnjom adekvatnih domaćih kapaciteta vući privredni rast. U tom smislu je bitno:

- institucionalno okruženje koje olakšava poslovanje i unapređuje efikasnost građevinske aktivnosti
- fiskalna politika koja je usmerena na veće kapitalne izdatke za infrastrukturne projekte i javne radove čime se podstiče zapošljavanje i stabilizuje rast
- monetarna politika koja će amortizovati cenovne distorzije, obezbediti optimalnu likvidnost za poslovanje, te monetarne uslove koje ne smeju previše preopteretiti tražnju

Ovo nisu laki zadaci. Često su međusobno konfliktni, a uslovljeni su i fazom privrednog ciklusa u kojoj se zemlja i/ili svetska privreda nalaze.

S obzirom na činjenicu da se ogromne količine građevinskog materijala i ostalih građevinskih komponenti naručuju od različitih dobavljača, građevinska ekspanzija stimuliše i širenje poslovanja pratećih delatnosti, kao što je npr. proizvodnja proizvoda od nemetalnih minerala, proizvoda od gume i plastike, proizvodnja osnovnih metala, rudarstvo i slično. Uticaj je bitan jer pomenute inpute mogu obezbediti i niskokvalitetni, radno intenzivni domaći resursi. Zato je i efekte građevinarstva na rast bruto dodate vrednosti metodološki ispravnije posmatrati sa pozicije ovog šireg, multiplikovanog uticaja.

Vrednost izvedenih građevinskih radova je najvažniji indikator kretanja građevinske aktivnosti u Srbiji. Ovaj pokazatelj predstavlja vrednost izvedenih radova na građevini koju je izveštajna jedinica izvela, s radnicima koje je neposredno angažovala za izvođenje radova.

Vrednost izvedenih radova uključuje: vrednost rada, vrednost ugrađenog materijala i gotovih proizvoda za ugradnju, utrošene energente i ostale troškove koji su vezani za izvođenje radova na građevini. Vrednost izvedenih radova ne uključuje: vrednost radova podizvođača, troškove nabavke zemljišta, projektovanja, nadzora i PDV.

Pored vrednosti izvedenih radova, za praćenje građevinske aktivnosti koristi se i indeks časova rada na gradilištima. Časovi rada na gradilištima predstavljaju stvarno odrađene sate radnika na gradilištima u izveštajnom tromesečju.

Nakon smanjenja u 2022. godini od 9,8 odsto međugodišnje i dodatne kontrakcije u prvom tromesečju 2023. od -1,6 odsto međugodišnje, tokom drugog i trećeg tromesečja 2023. započet je oporavak u sektoru građevinarstva, kada je registrovan rast aktivnosti od oko 15 odsto i 13 odsto međugodišnje, respektivno posmatrano.

Pri tome, treba imati u vidu da rast nije podjednako raspoređen unutar ovog sektora, već potiče, pre svega, od realizacije velikih infrastrukturnih projekata – saobraćajnih i energetskih (primera radi, rađene su obilaznica oko Beograda, delovi Moravskog koridora, autoput Preljina-Požega, autoput Ruma- Šabac, železnička pruga Novi Sad – Subotica, gasni interkonektor Niš–Dimitrovgrad i slično). Uz rast vrednosti izvedenih građevinskih radova istovremeno je zabeležen i porast časova rada na gradilištima.

Međutim, postoje indikatori koji sugerišu da je stanogradnja u ovom periodu zaostajala. Jedan od njih su segmenti domaće proizvodnje proizvoda od ostalih nemetalnih minerala koji alimentiraju stanogradnju, kao i uvoz ovih proizvoda. Tržište građevinskih materijala i elemenata za gradnju pokazalo je nestabilnost nakon pandemije CV 19 i početka rata u Ukrajini, što se odrazilo na dinamiku izvođenja građevinskih projekata.

Realni pad tražnje za jednim delom građevinskih proizvoda koji se tiču stanogradnje uočen je već iz podataka o uvezenim količinama tokom 2022. godine. Pad je dodatno intenziviran u prvih devet meseci 2023. Na osnovu raspoložive statistike spoljnotrgovinske razmene, količinski uvoz proizvoda koji pripadaju grupi Zidarska opeka, blokovi i slično, odnosno Crep (krovni), u ovom periodu međugodišnje je smanjen čak za 70,8 odsto i za 35,8 odsto, respektivno posmatrano. Ukoliko se ovaj trend nastavi i u poslednjem tromesečju 2023. za celu godinu bi se nivo uvoza sveo na obim koji je realizovan u periodu pre 2017.

Tek je nešto bolji rezultat zabeležen kod vrednosti uvoza. Uvoz u evrima je u prvih deset meseci 2023. međugodišnje posmatrano kod proizvoda Keramika za završne radove redukovan za 14,3 odsto, uvoz Zidarske opeke i blokova redukovan je za 61,3 odsto, dok je uvoz Crepa (krovnog) smanjen taćno za četvrtinu.

Povrh toga, zabrinjavajući su podaci Republičkog geodetskog zavoda da je za prvih šest meseci 2023. ukupan broj kupoprodaja nepokretnosti smanjen je za 14,1 odsto, međugodišnje posmatrano, na približno 60 hiljada realizovanih transakcija, dok je broj kupljenih stanova niži za 18,6 odsto. Vrednost tržišta nepokretnosti u trećem tromesečju 2023. godine iznosila je 1,5 milijardi evra (međugodišnji pad od 10 odsto). U tom okviru, vrednost prometovanih stanova iznosila je 777,9 miliona evra. Učešće stanova u ukupnoj vrednosti tržišta bilo je 52 odsto, što je za 4pp manje nego lane. Svakako da je u okviru ove evidencije i deo stanova koji nisu „novogradnja“, ali to ne umanjuje problem, jer je evidentirana prometovana vrednost manja uprkos činjenici da je u međuvremenu cena stanova dodatno uvećana.

Postoje neke indikacije da je tokom trećeg i četvrtog tromesečja u stanogradnji došlo do popravljanja aktivnosti ali u ovom trenutku je još rano za zaključak da li će na nivou cele godine stanogradnja zabeležiti rast. Na rast vrednosti stanogradnje u drugom polugođu 2023. uticala je izgradnja većih stambenih kompleksa: Beograd na vodi, zatim „Depo“, „Voždove kapije“, „Vellport“, Viva Residences, Zelena avenija, gradi se veliki stambeno-poslovni kompleks u Nišu sa preko 400 stanova itd.

Akutni problem stanogradnje treba tražiti, pre svega, na strani tražnje. U prethodne tri godine zabeležen je procvat cene stanova, posebno u „novogradnji“. Cene su rasle i tokom 2023. godine, iako nešto umerenijim tempom nego ranije. Više činilaca je tome doprinelo, ali nema dileme da će upravo kontrakcija tražnje veoma brzo prekinuti ovaj trend. I ukupni inflacioni pritisci u Srbiji slabe, što se reflektuje i na tržište nepokretnosti , što je dobro. Zaoštreni monetarni uslovi i rast kamatnih stopa jesu nepovoljno delovali na tražnju ali je njihov efekat veoma ograničen. Naime, u Srbiji se još uvek samo mali deo nekretnina kupuje iz kreditnih sredstava. Prema podacima Republičkog geodetskog zavoda 16,6 odsto svih prometovanih stanova u trećem tromesečju 2023. Republici Srbiji plaćeno je iz kredita, što je za 9pp manje nego lane.