Nekretnine - Srbija

Zamka od 50 kvadrata

Do pre godinu dana izgradnja stanova u Srbiji je bila verovatno najunosniji biznis.

Nicale su tašna-mašna firme, mamili su preduzimači građane povoljnim cenama kvadrata u pretprodaji. Investitor - samo ime i prezime, bez referenci, bez novca za investiranje. Zato, sada nije retkost da jedan stan ima po nekoliko kupaca, od kojih svaki “maše” kupoprodajnim ugovorom i izmirenim obavezama prema investitoru. Dešava se, tako, da građani ostanu i bez novca i bez kvadrata. Ima stanova koji su unapred prodati, a gradilišta - pusta.

Zbog haosa i korupcije u građevinarstvu i urbanizmu, ne čudi i činjenica što u Srbiji ima više od 600.000 zahteva za legalizaciju divljih objekata. A, na toj listi su i stambene zgrade, lokali, nadzidani kvadrati...

Stan je skupa roba, a građani treba da znaju da iza mnogih oglasa stoji zamka. Ako se “upecaju”, ne pomažu mnogo ni kupoprodajni ugovori, izmirene obaveze, ni krivične prijave. Neki od investitora nestaju bez traga, a neki završe iza rešetaka. Najviše prevara, naravno, bilo je u glavnom gradu.

Svaki investitor, po pravilu je privredno društvo, svoju delatnost registruje kod nadležnih državnih ustanova. Dakle, jedan od prvih koraka kupca stana mogao bi biti - provera da li je investitor uopšte upisan u registar privrednih subjekata, za koju delatnost i koji mu je matični broj. Trenutno stanje računa investitora, u smislu da li je uključen u platni promet ili je u blokadi, može se proveriti na internet-prezentaciji Narodne banke Srbije. Dodatna provera može se obaviti preko Biroa za bonitet, registar, overu i izdavanje dokumenata Privredne komore Srbije. Provera katastarske parcele na kojoj se gradi objekat obavlja se uvidom u zemljišne knjige ili katastar nepokretnosti.

- Kada se kupuje stan u novogradnji treba proveriti da li je zgrada prošla tehnički prijem i kada se očekuje upotrebna dozvola - kaže Kaća Lazarević, suvlasnica agencije “Alka”.

- Naravno, ukoliko je visok stepen izgrađenosti objekta, potencijalni kupac bi trebalo da prati da li ima radnika, da li se izvode zanatski radovi. Jer, ako je gradilište pusto onda to nije dobar znak. Može se kupiti i stan koji je u izgradnji, ali samo ako banka projektnim finansiranjem “pokriva” investitora i to je garancija da će objekat biti sagrađen. Takvi stanovi mogu da se kupe putem subvencionisanih kredita.

Obaveza investitora je da angažuje stručni nadzor, a i posao komisije koja obavlja tehnički prijem zgrade je da utvrdi da li su temelji i konstrukcija urađeni po propisima. Takođe, kupac treba da traži od investitora na uvid ugovor sa toplanom pošto mnoge nove zgrade imaju radijatore, a uopšte nisu priključene na mrežu. Valjalo bi angažovati advokata ili neku renomiranu agenciju da proveri kompletnu dokumentaciju, pre nego kupac da kaparu.

- Kod kupovine “starih stanova” najsigurniji su uknjiženi kvadrati - ističe naša sagovornica.

- Pre svakog davanja novca treba zatražiti novi vlasnički list. Za neuknjižene stanove kupac od prodavca mora da traži sve kuporodajne ugovore za tu nekretninu, od investitora preko svih vlasnika, zbog pravnog kontinuiteta. To moraju da budu originali sa svim potvrdama o uplatama, poreskim i sudskim pečatima. Ukoliko je prodavac nekretninu stekao u bračnoj zajednici, onda je za prodaju neophodna saglasnost supružnika. Nije problem kupiti stan od stranca ili naših državljana koji rade u inostranstvu, i uglavnom se to radi preko osobe kojoj vlasnik da punomoćje overeno u sudu.

Svaka transakcija mora da se obavlja preko računa. Moguće je samo dati kaparu u kešu. Po zakonu, porez na prenos apsolutnih prava plaća prodavac, ali je u praksi to uvek kupac.